當(dāng)前階段，乃至未來(lái)一段時(shí)間，樓市都將會(huì)急劇分化。最開(kāi)始源于資本的逐利炒作，慢慢地終將會(huì)價(jià)格回歸價(jià)值，價(jià)值回歸地段。

—— 成都樓市觀察員

NO1 中國(guó)樓市，是一個(gè)神奇的所在

簡(jiǎn)單說(shuō)就是，房子這個(gè)東西，不是你有錢(qián)，想買(mǎi)就能買(mǎi)；也不是你有房，想賣(mài)就能賣(mài)的。

為什么冠以商品二字的商品房，卻出現(xiàn)這種情況呢？

是因?yàn)榉孔拥谋澈螅淼倪h(yuǎn)遠(yuǎn)不止居住這一個(gè)屬性。

人性所趨勢(shì)下，房子的各種屬性，在不同的時(shí)期，此起彼伏地主導(dǎo)著房子的價(jià)值。在整體向上的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，自然而然房子的價(jià)格，也水漲船高。

所謂物極必反，自然尾大不掉；

所謂因城施策，自然百城千策；

所謂房住不炒，自然打壓炒房；

所謂穩(wěn)健發(fā)展，自然密集調(diào)控。

這里面有條邏輯線，或者說(shuō)自古以來(lái)人性做事的態(tài)度。

有重要作用時(shí)，會(huì)大張旗鼓地引導(dǎo)，各種資源的傾斜，于是乎一哄而上。慢慢的，就會(huì)尾大不掉，跳躍式發(fā)展之后，形成了一定的包袱，也就是所謂的臃腫。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，就未逃脫這個(gè)歷史規(guī)律，正是一步一步按照這個(gè)歷史規(guī)律走過(guò)來(lái)的。

不管是從88年開(kāi)始的第一場(chǎng)土拍，還是94年推出的分稅制改革，亦或是98年取消福利分房制度，甚至是99年開(kāi)始個(gè)人消費(fèi)貸款等等。無(wú)一不是在為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，積蓄資源和力量。

房地產(chǎn)的前十年，各種政策資源傾斜；房地產(chǎn)的中十年，摧枯拉朽跳躍式發(fā)展；房地產(chǎn)的后十年，尾大不掉調(diào)控收緊；房地產(chǎn)的末十年，價(jià)格回歸價(jià)值，價(jià)值回歸地段。

而咱們這一代人，所面臨的就是，嚴(yán)調(diào)嚴(yán)控的后期；迎接的是，即將到來(lái)的價(jià)格回歸價(jià)值，價(jià)值回歸地段。

價(jià)格回歸價(jià)值

NO2 樓市調(diào)控的附加價(jià)值：優(yōu)勝劣汰，去偽存真

過(guò)往十年，哪怕你沒(méi)有一點(diǎn)購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，隨便買(mǎi)你也會(huì)收獲不菲，原因無(wú)他，大勢(shì)所趨而已。

未來(lái)十年，限購(gòu)限售限貸限炒鋪蓋而下，不同地段會(huì)收獲不同，或增或跌，不能一概而論。

這里面的大道理就是，時(shí)也，勢(shì)也，天時(shí)地利人和，都變化了，不能同一而論。

這里面的大邏輯就是，房地產(chǎn)的后十年，嚴(yán)調(diào)嚴(yán)控?cái)D壓水分，讓價(jià)格回歸價(jià)值。

這里面還涉及到了一個(gè)主次問(wèn)題，就是在如今的樓市當(dāng)中，主導(dǎo)因素資本的炒作。這個(gè)主導(dǎo)因素既能夠加快價(jià)格回歸價(jià)值，同時(shí)也和整體樓市發(fā)展大趨勢(shì)背道而馳。

既然背道而馳，那么勢(shì)必就要房住不炒，堅(jiān)決遏制樓市中的炒作相關(guān)利益團(tuán)體。

所以就會(huì)出現(xiàn)如今的樓市狀態(tài)，焦灼、收緊、觀望、預(yù)期分歧等等。

拿成都樓市來(lái)舉例，整體的二手成交量，呈下滑趨勢(shì)；而整體的均價(jià)情況，卻依舊穩(wěn)步上升。指導(dǎo)價(jià)威力很大，即使動(dòng)搖了購(gòu)房者信心預(yù)期，卻依舊未能止住核心區(qū)域成交價(jià)的上漲；然而在絕大部分非核心區(qū)域，量?jī)r(jià)齊跌，卻早已成為事實(shí)。

詳細(xì)分析預(yù)判，諸位可以參考筆者往期文章：

《成都區(qū)域房?jī)r(jià)跳漲：一分需求釋放，一分資本逐利，一分周期輪動(dòng)》

《成都樓市大洗牌：從價(jià)值分化，到區(qū)域漲跌，最后穩(wěn)定橫盤(pán)》

從大勢(shì)上來(lái)看，嚴(yán)調(diào)嚴(yán)控，符合樓市調(diào)控九字方針：穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，使得房地產(chǎn)這家尾大不掉的馬車(chē)，回歸正常發(fā)展途徑。

從實(shí)際需求來(lái)看，居高不下高房?jī)r(jià)，很容易影響幸福感，不能精準(zhǔn)合理地分配，也容易讓城市失調(diào)，嚴(yán)調(diào)嚴(yán)控，既是眾望所歸，也是實(shí)際需求的精準(zhǔn)分配。

所以針對(duì)當(dāng)前階段，資本炒作作為樓市的主導(dǎo)因素，勢(shì)必要精準(zhǔn)調(diào)控，那就是房住不炒。

這既是去掉水分的一個(gè)過(guò)程，也是逐漸回歸正常發(fā)展的一個(gè)過(guò)程。既可以通過(guò)時(shí)間換取空間的緩沖，也可以調(diào)整信心預(yù)期，改變整體樓市心態(tài)。

筆者過(guò)往曾多次提及，在樓市的這一過(guò)程中，馬太效應(yīng)會(huì)愈加明顯，而作為購(gòu)房者而言，地段的選擇，將會(huì)是購(gòu)房中首要考慮因素。

馬太效應(yīng)

NO3 在樓市變革中，購(gòu)房者需要的邏輯和態(tài)度

有這么一個(gè)經(jīng)驗(yàn)規(guī)律：

當(dāng)一個(gè)城市整體房?jī)r(jià)在量跌價(jià)漲的時(shí)候，是賣(mài)房的好時(shí)機(jī)。

當(dāng)一個(gè)城市整體房?jī)r(jià)在量漲價(jià)跌的時(shí)候，是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。

量跌價(jià)漲，大概率是調(diào)控嚴(yán)格，去除水分，穩(wěn)固當(dāng)前價(jià)值；量漲價(jià)跌，大概率是政策寬松，釋放需求，引導(dǎo)成交增值。

但是光看這個(gè)規(guī)律還不行，還應(yīng)該具體問(wèn)題具體分析，站在不同的城市的角度來(lái)看待。

舉個(gè)例子，在強(qiáng)一線城市，量跌價(jià)漲，勢(shì)必是嚴(yán)調(diào)嚴(yán)控，目的是為了壓制房?jī)r(jià)暴漲的風(fēng)險(xiǎn)。畢竟一線城市的價(jià)值所在，注定了房?jī)r(jià)的閾值不可能會(huì)低到哪里去。

而在三四線的城市當(dāng)中，量跌價(jià)漲，大概率不是因?yàn)閲?yán)調(diào)嚴(yán)控，而是樓市當(dāng)中既得利益者，最后的僵持和掙扎，這種時(shí)候，適合賣(mài)房，可以暫緩購(gòu)入。

同理的是，即便是量漲價(jià)跌，也要分城市而言，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的漲跌，在城市之間是根據(jù)不同原因產(chǎn)生輪動(dòng)的。不一定漲就能帶動(dòng)漲，也不一定跌就會(huì)造成跌了。

購(gòu)房邏輯

還是拿成都來(lái)舉例子，目前成都樓市的大致?tīng)顩r如下：

量跌價(jià)漲，看似橫盤(pán)的狀態(tài)，實(shí)則是買(mǎi)房難，購(gòu)房也難的一種膠著狀態(tài)。

具體分析，觀察員就不闡述了，感興趣的可以參考閱讀：

《成都樓市現(xiàn)狀：一張大而緊密的網(wǎng)，讓購(gòu)房者舉步維艱！》

在這種情況之下，諸位購(gòu)房者首先要搞明白的第一件事，就是自己的購(gòu)房目的。

購(gòu)房目的搞清楚了，才能不動(dòng)如山，看穿樓市的種種迷霧，有的放矢的準(zhǔn)備計(jì)劃。

房?jī)r(jià)的漲跌，某種意義而言，實(shí)際上是賭一座城市的氣運(yùn)。

購(gòu)房目的理清楚了，其中自住、投資、改善等等各個(gè)因素所占據(jù)的比重分清楚，按照主次邏輯來(lái)取舍，再結(jié)合對(duì)城市氣運(yùn)的判斷，買(mǎi)，還是不買(mǎi)；賣(mài)，還是不賣(mài)，自己心里就有底了。

在明白購(gòu)房目的之后，需要做的第二件事就是，理清楚購(gòu)房邏輯。

這個(gè)購(gòu)房邏輯，觀察員往期也說(shuō)過(guò)，大致包含了購(gòu)房目的、購(gòu)房時(shí)機(jī)、需求取舍、購(gòu)房理念。說(shuō)通俗點(diǎn)而言，就是判斷合適的時(shí)機(jī)，進(jìn)行有利的取舍。

總結(jié)來(lái)說(shuō)，在如今的樓市大環(huán)境下，繁蕪的表象總是迷惑人眼，但是只要把控住了購(gòu)房目的，并且理清楚了購(gòu)房邏輯，其實(shí)你就能萬(wàn)變不離其宗，立于不敗之地了。

成都樓市觀察員，一個(gè)有專業(yè)、有態(tài)度，三觀比五官還正的良心觀察員，值得你的信賴和支持！

哈哈哈哈