你在家里躺著著平淡的日子，突然有一天，有人在你頭頂上畫了一個圈，你一下成了百萬富翁、千萬富翁，一下從農(nóng)村人變成了大城市的人。這個故事告訴我們，一個人的命運既要靠自己奮斗，也要考慮歷史進程。那么，你頭頂上被畫圈了嗎？

雄安新區(qū)的開發(fā)引起了大家特別多的關(guān)注，實際上雄安新區(qū)提供了另一種城市發(fā)展的模式，我們不知道其中規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、項目的細節(jié)，現(xiàn)在只聽到了一些故事，雖然這個故事的人物角色講法不一樣，但這些故事實際上和早先一些二線城市的城市化發(fā)展的故事，包括海南的故事邏輯上是相同的。

一個故事是說，有一哥們早先在北京打工，說在北京買房有很大的壓力，于是說趕緊買，再不買以后就沒轍了，于是就把雄安那房子給賣了，在北京付了首付。沒想到，雄安新區(qū)建立了，北京的首付也付了，按揭的錢還沒著落，結(jié)果那邊的房子一下暴漲了五倍八倍不止。其實啥都有了，何必這么折騰？所以人生充滿了不可知，同時也有巨大的算賬風(fēng)險，真是「算不準(zhǔn)」。

▲《瘋狂的麥克斯》| 人生本來就充滿風(fēng)險

一說要成立雄安新區(qū)，很多人包括地方政府就著急，覺得地價、房價一定都會漲，招商引資的好機會也來了，可以賣地、修路、基礎(chǔ)設(shè)施，甚至是建新的房子然后蓋新的工廠，這些好事都來了，所以特別高興。不過除了三個地方：白溝、高碑店、定興。這三個地方?jīng)]劃進來，于是這三個地方的領(lǐng)導(dǎo)湊一塊喝酒，說我們叫「白高興」，你看，「白」溝、「高」碑店、定「興」，所以我們?nèi)齻€就叫做「白高興」。好事都落在雄安了，跟他們沒什么關(guān)系。

還有一個故事，有一小伙找對象了遇到了困難，買不起房，然后女方就把他帶回家讓她媽看一下。她媽只知道這孩子是農(nóng)村的，開門以后臉色不好，直接就問，你有房嗎？小伙兒說沒有，那你有存款嗎？沒有。你有車嗎？沒有。那你啥都沒有怎么辦呢？小伙子說，我啥也沒有，但我們家在雄縣有一棟老房子。這個老太太臉立即就變了，說孩子趕緊進來，外邊風(fēng)大。

▲《親家過年》| 兩個人的問題變成兩家人的問題

這三個故事其實都講了一個事，就是只要地方劃新區(qū)、建新區(qū)、有城市化發(fā)展，實際上就會帶來地價、房價的上漲。然后通過賣地、建房、修路完善基礎(chǔ)設(shè)施，讓城市發(fā)展，但結(jié)果產(chǎn)業(yè)沒進去，地價房價就不斷攀升。實際上在這里居住的人生活成本不斷提高，過了一些日子以后，所有人都是望房興嘆、望樓興嘆、望路興嘆，沒辦法又去找別的三線城市折騰。

這讓我想起來更早些時候的一個邏輯，規(guī)劃有時候確實是帶來了某些人突然的發(fā)財機會，而且我也碰到一個朋友就是這樣。他在一個二線城市的郊區(qū)（當(dāng)時也沒路）買了幾百畝地，還貸款蓋了幾棟房，半半拉拉沒蓋起來，當(dāng)時還有很多人追債，然后他就躲債，不停地跟人借錢躲債，然后在外邊藏著，甚至跑到國外躲起來。可是債主也不要那些地，為什么不要呢？債主拿了這個地以后也不知道該怎么辦，而且這個地價顯然低于原來的本金加利息，所以債主覺得拿了反而成了麻煩；一旦債主把它拿了，債主也覺得自己虧了，就這么別別扭扭地擱著。沒想到過了兩年以后，這個地方建新區(qū)了，又規(guī)劃路、城鐵、大項目，城市邊緣一下擴大了，這個地方突然地價漲了幾倍。這哥們趕緊回來把地切了一小塊給債主，剩下地又賣了，一下就賺了一兩個億。這個過程當(dāng)中實在是運氣，但這個運氣得益于「攤大餅」的城市發(fā)展邏輯，這是一個特別有意思的事情。

▲《烏龍?zhí)毓ぁ穦 運氣好的人，你真的是拿他沒辦法

再早一點的城市化，比如說海南，實際上海南當(dāng)年剛建省的時候，也要發(fā)展一些大項目，城市想往外擴，但那個時候比起十年前要悲慘得多，那時候民營企業(yè)沒錢，政府也沒錢，國家也沒錢，然后在這種情況下就空轉(zhuǎn)，結(jié)果很多的土地就一直有法律關(guān)系，在空轉(zhuǎn)，不是法律上又有毛病就擰巴了，擰巴以后就你欠我、我欠你，就僵在這了。海口的人口也一直沒有怎么增長（到現(xiàn)在其實人口也增長得很少），所以這塊地還在這撂著。這種野蠻生長時代的城市化，到今天仍然和一些人物故事、土地的的糾結(jié)纏在一起。

前段時間，有一天早上起來，突然有個朋友發(fā)了一個短信給我，說大哥沒了，然后請我做治喪委員會的主任，希望我不要推辭。這讓我想起了第一次見大哥的一件事情，大哥當(dāng)時在海南風(fēng)生水起，相當(dāng)牛。結(jié)果有人就介紹我去見他，他操一口重慶普通話，我就見他盤腿坐在一個榻上，然后斜跨一個軍挎包，里邊放了一本毛澤東選集，前面鋪了一張大地圖，一進來就在那跟我講，在桂林洋這個地方畫了一塊地，說這是他的一塊地，多牛多牛，然后畫了紅線告訴我。

大哥回來以后還惦記著這塊地。他一說，我一想，如果把通貨膨脹算上去，這塊地按照現(xiàn)在漲價的幅度，還抵不上通貨膨脹帶來的價值變化，也就是說這塊地幾乎沒變。我想為什么這塊漲不上來，因為海口攤大餅沒有勁兒，人口沒有增加，經(jīng)濟也沒有特別地成長，沒有一個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特別強勢，所以也沒有聚集效應(yīng)、輻射效應(yīng)。

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海南老大哥走了，那海南又命運幾何呢，1988 年建省的海南，似乎注定要經(jīng)歷起起伏伏。前有 1985 年的汽車事件，后有 1989 年的洋浦風(fēng)波，90 年代初的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟以及接踵而至的金融信用危機，使海南陷入困境之中。

短短三年房價增長四倍，帶著幾萬元闖海的個體戶，一覺醒來已身價百萬，一幢大樓尚未封頂已轉(zhuǎn)嫁幾十次，但是缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，缺乏最終消費需求的房地產(chǎn)熱，只能是一場擊鼓傳花式的游戲；

1993 年宏觀調(diào)控，海口、三亞，600 多幢商品樓工地，突然沉寂下來，當(dāng)時 700 萬人的海南，積壓房地產(chǎn)項目，竟占全國的 1/10，455 萬平方米的空置商品房，長期無人問津，爛尾樓四處林立；

1995 年海南經(jīng)濟增長率從全國第一跌入倒數(shù)第一；1997 年的亞洲金融風(fēng)暴；2008 年全球金融危機，海南的經(jīng)濟也遭遇毀滅性打擊，難以前進。

▲雄安幾年之后是下一個深圳、浦東，還是眾多撲街的特區(qū)之一，一如當(dāng)年的海南。究竟是一個新的輝煌，還是

我們看過去的城市發(fā)展邏輯，就是通過規(guī)劃擴張，讓城市邊緣不斷地擴大，甚至是毫無邊界地擴大，擴大到什么程度呢？我想起另外一件事特別有意思，有一次我去山東濱州談個事，談完了以后我就著急走，因為晚上要到北京。當(dāng)?shù)氐恼I(lǐng)導(dǎo)和接待我們的人說，急什么呢，你不用著急，你就在北京。我說我怎么在北京呢？他說你在北京 23 環(huán)，我們這是北京 23 環(huán)，你只不過是去濱州 24 環(huán)。他說這一下給我逗樂了，他實際上就是說，攤大餅，你就攤最后攤到濱州了，不就是北京嗎？

所以實際上過去的城市發(fā)展基本的模式就是通過規(guī)劃，讓城市的邊界不斷擴大，然后再修路，地方經(jīng)濟成長快一點，地價的上漲帶來的收益實際上就能夠支付這些基礎(chǔ)設(shè)施的成本，同時也能帶來一些城市景觀、天際線和公共公園的改變，讓這個城市看上去還是不錯的。

但是這種發(fā)展模式逐步帶來了它的負(fù)面的效應(yīng)，一是政府融資平臺債臺高起，二是土地價格、住宅的價格不斷上漲，形成了一個棘輪效應(yīng)（棘輪效應(yīng)，是經(jīng)濟學(xué)家杜森貝利提出的，是指人的消費習(xí)慣容易隨收入提高而增加消費，但不易隨收入之降低而減少消費），使一些城市的生活成本不斷提高，這樣的話，一些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的門檻，成本越來越高，不僅不能夠刺激產(chǎn)業(yè)的成長，還抑制了一些產(chǎn)業(yè)的成長。比如說任正非，就要把華為的一部分搬到寶安去，就是因為深圳地價又漲了，上海的一些產(chǎn)業(yè)又挪到昆山，挪能到蘇州這些地方，都是這樣。

▲《時間規(guī)劃局》| 連生存都成了問題，必然激化矛盾

過去這樣一種發(fā)展模式，曾經(jīng)也有城市通過它來使城市面貌發(fā)生很大變化，但隨著經(jīng)濟成長的速度不斷放緩進入新常態(tài)，整個經(jīng)濟在產(chǎn)業(yè)方面競爭越來越激烈，而且一些城市的發(fā)展，也越來越依賴于產(chǎn)業(yè)和人口聚集的時候，它突然發(fā)現(xiàn)這種發(fā)展模式帶來城市土地房住宅的高成本。這種模式實際上并不是最好的選擇，所以雄安新區(qū)一開始出現(xiàn)，就是要改變這樣一個邏輯，改變一個靠房地產(chǎn)開發(fā)賣地帶來的城市發(fā)展的原始資金的積累，從而帶動所謂城市化和經(jīng)濟發(fā)展的一個繁榮，所以雄安新區(qū)上來第一凍結(jié)戶口，然后明確宣布不搞房地產(chǎn)，而且不歡迎開發(fā)商過去，由政府來提供基本的基礎(chǔ)設(shè)施，建大量的公租房和市場化的租賃房，讓在那里工作的人用低成本來進入租賃的市場，通過租賃來解決住的問題，同時讓整個城市發(fā)展的模式，不依賴于土地財政，這樣的話有利于產(chǎn)業(yè)相對低成本進入，也有利于城市財政收入的結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，使這個城市的財政更多地依賴于產(chǎn)業(yè)和工商活動消費的升級，從而擺脫對土地財政的依賴。

當(dāng)然雄安新區(qū)還有一些社會實驗，采取一些新的社會組織形式，另外也把北京的一些非首都功能，包括中央有關(guān)一些部委的服務(wù)功能、學(xué)校的分小區(qū)，央企等機構(gòu)的總部也會轉(zhuǎn)過去。這樣一來，形成一個北京的副中心，能夠跟北京有一個互補，使北京的城市變得有邊界，使北京和鄉(xiāng)村之間，建立美麗的生態(tài)走廊，也使整個城市交通、生活質(zhì)量，有很大的提高。所以我覺得雄安新區(qū)有很多邏輯上的改變。

▲《福爾摩斯》| 各自都有優(yōu)勢，互補就是缺一不可

今天我們雖然還不知道雄安新區(qū)特別詳細的規(guī)劃，還有項目以及它的實驗內(nèi)容，但基本邏輯是清楚的，雄安新區(qū)的發(fā)展，會給我們展示出不一樣的城市化發(fā)展模式。而這個模式，是建立在人均 GDP 8000 美金，全國的城市化已經(jīng)超過了 50% 的狀況下，我們城市發(fā)展應(yīng)該選擇一個新的模式。這個新的模式，我們可能把它叫做「雄安模式」。

對中國進一步高水平的城市建設(shè)，以及城鎮(zhèn)化的發(fā)展，我們有很大的一個期待。作為一個住得離雄安很近的北京人，希望在雄安的發(fā)展當(dāng)中，我們能夠在北京附近找到一個空氣清新、社會和諧這樣的宜居宜業(yè)之所。這可能就是我們對這個副中心、副首都一個美好的期待。