京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500余次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!

北京跑贏大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公眾號｜京房會進入知識星球可進行提問/文章合集在公眾號知識星球

Q:提問:京總，您好!本人在通州新華聯南區有一套98平米的兩居市價400左右，原計劃明年在望京換一套1000左右的，但是看了一圈望京1000很尷尬，好樓盤只能淘2居，上不了3居將來還得換就一直有點猶豫。另外，現在認房不認貸新政出臺之后，據綠中介說北京掛牌量激增到16萬套，樓市只好轉了1周左右，具體在新華聯家園價格不漲反降。我現在有個想法請指點:

1.我感覺zf刺激樓市的效果并沒有達到預期，后續大概率還會出臺zc刺激樓市，通州有可能會放開限購zc，最起碼把通州區自己疊加的社保zc放開，通州這時候出手容易賣在最低點。所以新華聯兩居出掉去換望京，賣出時機可能有問題。2.新華聯家園居住還是比較舒服的，現在價格也不高，我想現在年前操作一下先把2居換成同小區或者周邊小區合適的3居，新華聯家園有個125平三居板樓不帶電梯的戶型不錯已經看好，但是沒有低樓層的房源，要等機會。

3.如果換完3居，通州真的放開限購，不知道會不會補漲，如果補漲就再出掉3居，去換望京1200左右的三居，這樣就能一步到位了。4.如果換完3居，通州也遲遲不解除限購或者解除限購樓價不漲，我就先住著。過幾年再去朝青板塊淘個2居，這樣就是一個通州3居+1個朝青2居的格局。不知道這種想法是否合適？另外新華聯家園現在3居好賣2居不好賣，未來是否仍會是這樣格局，就是在剛需盤里也是改善型容易上漲和流通?

A:回答:您好，關于新華聯家園這個盤，首先通州是大手筆投資，政府還持有大量土地，通州越老的小區價值越弱，保守預判核心位置2000年之后都沒什么太大問題，非核心位置最好是10年之后，越新越好，最好是15年往后17年18年左右的，犧牲距離換取品質是通勤購買力的大部分特征，如果樓盤在位置上沒有優勢，而居住體驗又一般在通勤地段里的行情會很差，尤其是在新城區這個現象更為明顯，新華聯家園這個盤在果園品質還可，居住體驗不差但也不算很優質的那種，而果園這個位置很尷尬，往北是萬達商圈，萬達商圈是通州老城區資源最優質的，而果園再往南走一條街就有很多次新盤，基于這樣的一個結構，即便是通州通過政策來推動市場交易量，新華聯未必會有好的表現，你可以參閱星球83#通州跑贏大盤選籌導圖;

假如市場熱度超過了我們想象的力度，這個位置的表現也難以驚人，因為比它性價比高的競品太多了！你同小區置換三居其實成本很高，最好是別動，動就把目光移到確定性更強的位置，拿不到好戶型可以把面積壓縮，或者換為二線區域！關于掛牌量激增，這個是必然的趨勢，我早已多次提醒，現在是房地產從增量時代往存量時代的轉換期，也是樓市大換倉時代，誰的動作快就會吃的多，破的，小的，資源匱乏的，概念性大的都要盡快做調整，早拿到核心資產就早踏實，可以參閱星球文章04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，只留霸盤;祝順利！

Q:提問:您好，我們夫妻名下唯一住房在朝陽大山子西里頂層兩居，62平米，有一百多萬貸款。父母唯一房在石景山七星園小區頂層兩居，64平米，無貸款。都是市價3百萬左右。兩個房子都在出租，自己沒有居住需求。我們在國外生活，老人也在其他城市養老。現在有些想不好應該等市場好時把房子處理掉，還是趁現在房價低換更好的房子。您有什么建議？如果買房置換有沒有什么推薦的小區和買房方案，非常感謝！

A:回答:您好，大山子西里和石景山七星園這兩個盤的漲幅都要差一些，大山子是因為商圈的成長環境太差，本身大山子這個位置靠近望京的產業中心，從位置上是能夠承接一部分望京剛需的，但是因為商圈資源匱乏，所以一直被甩在最后面，而七星園雖然在位置上很占優勢，石景山因本地缺乏生產力，所以它今天的房價能夠支撐起來最大的原因就是承接了海淀和西城的剛需以及改善群體，魯谷作為石景山的東大門，在位置上自然有優勢，這個商圈也是配套最豐富的一個區，商圈決定著房價的海拔，樓盤只決定自身的成長性，整個魯谷品相好一點的盤保值性不差，也能跟著整體大盤往上走，而老房子像依翠，七星永樂是漲不動的，你目前的這兩個樓盤準確說即便是市場熱度上去，不一定就比現在賣的價高，與其這樣你不如現在適當降低心理預期，以差不多的價格出手抓緊去拿一套優質的盤，這樣你不會失去接下來的板塊輪動機會，選籌上你可以參閱星球精華欄文章87#朝陽跑贏大盤選籌導圖,去拿一二線區域的次新兩居即可，祝順利！

Q:提問:您好，目前手里有一套雙井首城國際大三居(價值1500萬左右)，仍有200多萬貸款未還清，考慮未來收入不穩定預期，想置換掉此房產，由于家庭人口減少，最好能以一換二（大3居換2個2居），希望選擇環境較好的次新小區，最好是板樓低密，預算在650左右。目前看了幾個區域，1，常營的萬象新天南北2居，此小區距離父母家近，低密洋房，但房齡較老。2，老北苑的望春園，小區環境屬于老北苑較新的，但2居戶型一般，高層塔樓。3，霍營的國風美唐小3居，和朱辛莊的領秀慧谷2居，小區新，戶型尚可，但區域昌平。目前沒有學區需求，也沒有工作距離需求，幾年內沒有居住要求。單純從居住配套環境，和市場保值增值維度考慮，請幫忙做個比較。或者其他方案和區域也可推薦？感謝專業答復。

A:回答:您好，首先建議你參閱星球精華欄文章81#北京房產投資核心邏輯和原理/理解置換,從保值增值考慮，你不應該把首城國際出掉去換兩套小的，這等于是把房子的各項資源全部降下來，包括地段資源，樓盤資源，如果只是為了緩解貸款的壓力，你應該是保留在原來的位置，把雙井首城國際的三居室換為資源更好的2居室，這種置換既然是把面積縮小，應該升級商圈的資源和樓盤的資源，即置換區域的選擇要比雙井更優，置換的樓盤同樣要比首城國際更好，這個才是正確的選擇。

你如果換為2套小的，無論是選常營還是北苑朱辛莊，暫且不說樓盤的成長性如何，這個方向是錯的，這種投資思路放在十年前是對的，過去投資更注重潛力，也就是那些價格低的區域如果有基礎的配套，樓盤品質中等往上，上漲的空間就越大，而現在投資的思路是要關注樓盤的海拔高度，也就是說更注重的是剩余的價值，這是樓市分化后的投資思路。基于上述條件你置換的目標應該是：臻園最好的兩居戶型，慧谷陽光南北的三居戶型，融科橄欖城最好的兩居戶型，你的核心需求是保值增值，只是要緩解貸款的壓力，你把房子出掉解決完貸款拿一套綜合資源更好的樓盤，只需要把面積壓縮就可以了，而不是到外溢板塊去拿兩套小的，祝順利！

Q:提問:京總好，我目前正在賣房，麻煩給指點一下。1.我目前準備賣掉朝陽區將臺鄉麗都壹號小區139平米的三居室，從今年上半年開始掛牌，歷史成交的最高價是1170萬左右，今年小陽春的時候有一套1163萬成交的，我心里預期是1150萬賣掉。從掛牌開始到現在最高有人出到1130-1140萬，但是見面談過一次后來也沒有談成。后來再出價基本就是1100萬左右了，我覺得價格太低就沒有出手。今年9月份出了政策之后看房的人明顯變多了，但是真正出價的人還是很少，價格還是很低迷，目前有一個是出到1130萬左右，已經是近期最高價了。您覺得目前這種市場行情我是抓緊賣掉還是可以再等等后續有沒有新政策？最好的出手時機是在什么時候呢？我最晚可以等到明年春節以后賣也可以。

2.我現在同時也考慮買一套西城的學區房占坑用來給孩子上學用，目前在德勝看了幾套一居和兩居，大約在680-750萬之間，現在這種市場行情下買德勝是個合適的選擇嗎？6-7月份的時候當時價格比較低，現在稍微起來一些了，我計劃是兩年后孩子上學之后就給賣掉，不知道到時候能不能在保值的情況下順利賣掉？（我家孩子不用考慮會掉出德勝學區的問題）我買這個德勝的房子不需要賣麗都壹號這個房子的錢，不用考慮賣房和買房之間的銜接問題，您覺得買和賣分別應該安排在一個什么時間節點？謝謝您的解答。

A:回答:您好，1、關于麗都的出貨時間，你從今年上半年掛牌到現在出現價格波動的現象是因市場氛圍原因，按照以往的規律春節過后的小陽春即便是市場再差，或者說沒有明顯的利好推動，此階段的成交量是有明顯好轉的，尤其是三居以上的戶型，準確說這個時間線應該是從上一年的元旦、春節開始，一直持續到第二年的三四月份，如果市場熱度足夠可以到五一左右，這個時間是賣方市場，你小區在這個時間段高位成交屬于正常的價格水平，導致這種階段性熱潮的主要原因是跟大戶型購買力的資金獲取通道有關，再往后出現低點，高點跟新政相關，如果你不是很著急使用現金的情況下，可以繼續等下一個元旦春節甚至三四月份的小陽春，今年的春節和明年的小陽春從形勢看是要好過去年的，你有更多的選擇空間可以在高點出貨，這只是針對于你賣出后使用現金的建議，如果你賣出后再買，比如置換，投資其它板塊就要另論了。可以參閱星球81#北京房產投資核心邏輯和原理/市場涼熱定律;?

2、關于后者德勝的進貨時間，你完全可以等孩子入學前的最后期限買入，只要符合學校對于落戶的要求即可，你2年后才需要學位，現在買時間跨度還比較大，不一定會原值出，因為學區房人為干預性太強，尤其是西海重點片區，誰都控制不住，最好的選擇就是即用即買，用完就出，這樣它的漲跌和你沒有任何關系，你也不用為此去承擔風險，祝順利！

Q:提問:京總您好。基本情況：我和女友工作地點一個在酒仙橋恒通（不確定一直在這里），一個在東單。目前租住在棗營，我們都很喜歡這邊的生活配套，包括朝陽公園，亮馬河以及藍港和三里屯商圈。所以從五月中旬開始看房到現在，把周圍麥子店附近能看的都看了，其他地方只看過三豐里。我們的需求就是所在地段人群較成熟，不雜不亂，生活休閑方便，配套成熟。預計三四年內要孩子，暫時不考慮孩子上學問題。下次置換可能在七八年之后。但需考慮父母臨時同住帶孩子的問題，所以要選擇大兩居或者小三居。

資金：首付能出到300左右，作為首套首貸，房子總價在500-600區間。問題：1、目前看到合適的有一個麥子店街的7層西戶，帶電梯，兩室一廳，戶型還不錯，每個房間都有窗，且不臨街。總價600左右。有大約20w的議價空間。想請問下您的建議，從自住角度我們覺得沒啥問題，就是不知道此區域這類房子的流通性以及保值屬性如何。2、除此之外，也了解了不少同價位的推薦，但是從居住角度，我們對朝青、常營、東壩都沒什么感覺。結合我們目前的情況，還想請您推薦下其他區域適合我們的盤。感謝！

A:回答:您好，感謝信任！1、圍繞三環或四環的老社區，排除回遷房扎堆的區域，價格別超過10萬，這類住宅的保值性都很好，像你租住的農展館片區，棗營南里，北里，西里，博雅園，包括你看上的麥子店街這些盤從大方向上看都沒問題，而升值性比較好的盤是有稀缺資源，品質盤在成熟的區域里，盤的本身就屬于稀缺資源，所以這類盤一直跑在市場前面，而老社區在市區沒有稀缺性，只能跟上普漲的行情，這些盤如果沒有樓市的普漲，可能是5年一個價，一動不動，如果有普漲行情也會往上走走，至于走多高需要看整個大市場的上漲情況，這就是老社區未來的基本走勢,可以參閱會員文章01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）?

2、關于朝青，常營的理解，北京的格局雖然是以環線向外輻射，但并不是越靠里居住環境就越好，反之越靠里越原始，北京的老社區在市場上占比很高，所以好位置的次新產品一直都是市場上的稀缺貨，老房子居住體驗差，很多老房子里會有蟑螂，小區物業管理又差等諸多因素，住久了這類房子的人如果有條件一定會換到同區域稍微新一點的樓盤，而朝青這個板塊因有大悅城的加持，品質次新扎堆，東三環又缺乏這種次新盤扎堆的商圈，所以朝青一直是承接國貿的主要區域，無論是剛需還是改善，第一站考慮的位置80%是朝青，這一帶近些年行情一直不錯

常營屬于國貿的次級溢出板塊，買這個區域客群的特征是接受不了老房子，想要品質還要面積，常營就是朝陽第一個首選的位置，你這個預算差不多可以拿一套三居，且品質還不錯，至于潛力只能說常營配套成熟，有地鐵是一個價值洼地，往后的市場是有空間的！至于東壩我覺得并不適合你，東壩主打的是改善，且這個區屬于價高且沒配套，我上條剛回答過可往前翻！整體如果你追求保值穩健選擇農展館片區問題不大，如果希望房子能夠跑贏大盤可以往大悅城附近靠靠，品質次新會更有優勢一些，建議你多閱讀精華欄的會員文章,祝順利！

Q:提問:星主你好，關注您很久了，看了星球的一些精華帖，也讀了很多您的精彩回復，希望您指點一下是否現在出手買房，以及買房的策略。我在朝陽北苑上班，也住在附近。目前無房，有首套資質，首套資金預算630左右，買房需求是自住、投資+保值，將來留給孩子，孩子目前6歲。從18年開始陸續看了附近區域很多房子，從天通苑，老北苑，新北苑。比較傾向于區域內次新的二手房，比如望春園，駐華年，中鐵國際城，天居園，天暢園，拂林園，上元等等。

在這邊住了10幾年了，對比望京，北五環這邊確實缺少優質資源，居住和出行倒是相對方便，旁邊也有醫院和森林公園，對比望京不知道上升空間怎么樣。否幫忙推薦一下。三口之家，老人偶爾過來小住，主要考慮兩居，和一改二的大一居。年入100左右，您看目前的行情來講，是接盤買入還是持幣等待。買入的話麻煩幫忙推薦一下樓盤信息。

A:回答:您好，感謝信任！1、關于出手時機，我一直灌輸的理念如果你是北京的第一套房，在符合限購條件的情況下，資金足以支持拿到優質盤，能盡早上車盡量早上，這些房產即便是你買完出現下跌的情況，也無需過多擔心，這種下跌屬于行情后的正常波動周期，每一輪都會出現冷靜期價格回調的現象，那種資源很差的板塊，如果遇到牛市可能會漲一波，然后冷靜三年五年，最后跌破買入價，無論是剛需還是置換我鼓勵大家去買第一類房產，這些房產大方向是一定往上走的，即便是房地產出現大面積下跌，這些房產也是最后一批跌的，它的保值性及抗風險能力都是市場上最強的，如果集中所有資源拿不到這些好資源的盤，我建議是保留房票再等等，現在的市場格局是只有一小部分盤會繼續上漲，而大部分盤的金融屬性會越來越弱化，直到最后只剩居住屬性,這一點我多次在星球內提及,

2、關于新北苑這個板塊，它從居住體驗上來講是要超過北邊大部分區域的，從城市面貌到樓盤的品質都無可挑剔，好項目扎堆可以提升一個區域的質感，這樣的區域它的生命周期會很長，但是呢，新北苑缺乏生產資源，北部的生產資源全部都集中在西北東北方向，最近的來廣營地區還有一定的距離，其次新北苑因為全部為新盤銷售，所以新盤是由房企定價，而二手房是由市場定價，這就導致了這個區域從一開始的高定價+新樓盤吸引了眾多置換者，這種質感很高的區域很容易把人蒙蔽，而忽略了其它要素，房產的價值是五大資源決定的，參考會員文章81#北京房產投資核心邏輯和原理！所以新北苑目前的價格是偏高的，如果你布局到這個位置是要有長持計劃的，至少要10年往上，這種周期會更加牢靠！

3、關于望京，我最近在游覽網頁時注意到有部分房產博主在唱空望京的房價，甚至拿了部分樓盤不同時段的成交價去對比，用某一項指標去果斷否定房價這個邏輯本身就是錯的，當次城區的價格低于核心城50%的時候，次級城一定會有補漲的機會，同樣當次城區的價格接近核心城的時候，核心城在下一輪行情一定會再沖高，只是時間問題，這種規律如果沒有長期的買賣經驗是未知的，并且是在不同的時期不同的地段反復買賣才能熟知交叉上漲的規律，你去游覽一下望京和周邊的房價比邏輯自然清晰，具體到你的選籌上，如果選望京，行情會比北苑更吃香，但你需要犧牲居住體驗，同樣的預算在新北苑體驗更好，如果選北苑，那你要耐得住寂寞做長期的持有，這個需要你自己平衡后再做決定，樓盤你可以查閱星球16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大數據)，能購得上的樓盤都可，祝順利！

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公眾號知識星球內部文章

每周更新一篇

宏觀類（部分文章）

01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）

08#通貨膨脹貨幣與房價

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，只留霸盤

05#因為保障房充足，所以商品房B漲

07#巧用杠桿，貸款的利用

41#理解房地產泡沫

微觀類（部分文章）

11#北京七個行政區邊緣的房價預警研判

12#避坑寶典：北京17大貶值區域導圖

13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖

14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動癥

15#望京139個盤，穩健增長的只有39個

16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大數據)

17#石景山未來樓市的預判及購買建議

實操類（部分文章）

81#北京房產投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩健的78個剛需盤分析

83#通州跑贏大盤選籌導圖

84#大興跑贏大盤選籌導圖

84#北京持幣200W以下的投資術

86#豐臺跑贏大盤選籌導圖

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