本文來源于公眾號——海淀這些事兒

在1995年，北京媒體第一次提出富人區的概念，當時的明星據點，亞運村和方莊是最吸睛的焦點。圈子化的生活方式是富人區形成的一個很重要的原因，不是有一兩幢豪宅，在昂貴的地段就能自封為富人區！但可以明確的是，這些富人區里住著的可都是有錢人吶……

今天跟小編來看看咱大北京30多年來從方莊到海淀萬柳、朝陽公園地區的富人區變遷史吧！

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北京各個行政區概況

在說這個問題之前，我們先來看兩張圖。

這是北京市政區圖，清晰地反映出北京各個區域所在的具體位置、以及它們的鄰居都是誰。

這是2017年上半年北京各區域均價圖，即便是門外漢，也能粗略地看出，哪個區域價值高，哪個區域是價值洼地。以此就可以單單從價值這個維度初步判斷出，那些富人們喜歡在哪兒買房。

然而，初步判斷一下可以，但千萬不要這么急著下結論。事情究竟是不是這樣的，且看進一步分析。

北京自古以來有“東富西貴”的說法，即便在今天，我們也能從大體的房價和資源配置中窺探一二。

先來看醫療資源。

本圖是北京市三甲醫院所在行政區的分布情況，從圖中可以看出，海淀、西城、東城和朝陽四個區域幾乎瓜分了北京三甲醫院的大半壁江山。

其次再看教育資源。

眾所周知，北京的教育資源分布及其不均，最優質的中小學都集中分布在海淀、西城、東城這三個區域。而石景山、豐臺、大興、昌平一直屬于教育教育資源匱乏的區域，其他郊區市縣更可以忽略不計。

最后來看CBD。

說道北京商務中心區，似乎一直以來指的就是長安街、建國門、國貿和燕莎使館區的中心交匯區。即使現在有專家預言將來會外擴，但總的來說還是集中在朝陽區。

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富人區的區域變遷史

查閱中外富人區的相關資料，筆者發現，富人區的形成有大致這么幾個因素。

據了解，有些富人區的形成占據其中一兩點因素，而有的卻四個因素兼而有之。

廢話不多說，我們一起來看看各個年代的富人區長啥樣、它們形成的因素又是什么。

1984年，方莊

明清時期的方莊曾是流浪漢的聚居地，鳥不拉屎、荒草叢生，漸漸地就變成了老百姓的墳地。后來，一些人被“流放”到此處做看墳人，為了解決生存問題，便蓋起了簡陋的房屋，隨著時間的推移和演變，這里出現了第一批定居的居民。

1984年，方莊迎來了她人生中真正意義上的春天。當時的北京需要建一個能與首都地位相匹配的高檔現代化小區，作為北京乃至中國對外的窗口，同時也為了解決中央各機關干部的住房問題。講到這兒，大家可能已經猜到了。沒錯，她就是方莊。

為了在這里建設第一個規劃型住宅小區，市政府還專門成立了3人領導小組，召集了當時北京最頂尖的建筑設計師，組織社區規劃大賽。最終，融合倫敦和巴黎兩個城市優點的方案勝出，方莊就從設計圖紙上跳了出來，跳到了現實生活中來。

社區的建設以環島路為中心，環島四角各有放射狀的支路。小區的名字也很有詩意。分別為芳古園、芳城園、芳群園、芳星園，連起來就是“古城群星”。

在當時看，方莊的樓簡直是天堂，有板樓、塔樓、還有蛙式、風車式，并形成了“三大一小一多”（廚房、客廳、廁所大；臥室小、儲藏空間多）的代表。

1995年，各種配套設施也都逐漸成熟，像貴友大廈這樣的大商場，是全北京最高端最新鮮的玩意兒，華潤下面的麥當勞，可算是北京最早的麥當勞店，這里簡直就是附近小區孩子們的美食圣地。

這里便利的交通條件和高端的生活設施配置，吸引了大批社會精英來此安家落戶，其中，芳城園一區更是出名，張國立、劉曉慶、大山、宋丹丹等明星也都曾安家于此。

更值得驕傲的是，還有好多外國來賓到此參觀。有媒體統計過，先后有100多位外國元首到訪過方莊。即使放到現在，這樣的規格也并不多見。

眾多社會名流的推崇給方莊帶來了更高的名氣，然后，吸引來更多的精英業主。于是，方莊就成為了帝都北京第一個富人區。曾一度被傳為佳話。

然而，時光荏苒、白駒過隙，方莊的一些局限也逐漸顯現出來：采光和朝向不夠理想；小區車位規劃不足；戶型面積不夠大；附近沒有足夠優質的教育資源等。

于是，漸漸地，方莊送走了尊貴的舊主人，迎來新晉的買房客。

1990年，亞運村

亞運村的崛起，得益于1990年亞運會的舉辦。亞運會是中國作為東道主國家第一次舉辦的大型體育賽事，其重視程度可想而知。所以在1986年，政府就開始建設能滿足運動員休息、鍛煉的“運動員村”了。

和方莊驚人的類似，亞運會之前，亞運村曾是一塊兒荒涼的墳地，為了建亞運村，政府還拆遷了其附近鄉鎮的一部分。

亞運會結束后，鑒于其巨大的宣傳效應，各家投資商紛紛入駐，其中最出名的就是北辰集團。

后來，隨著匯源公寓、華僑公寓等高檔住宅的建設，10多個大中型體育休閑和文化所也相繼落成，昔日那個荒涼的地界兒，搖身一變成為了高樓林立的“大都市”。當時，200多平的四居室、24小時熱水，這樣的檔次老百姓都是第一次見到。

隨后，外國人和明星成為這里的首批業主，如劉歡、毛阿敏、劉曉慶等。“拿大哥大，開汽車，住亞運村”是當時富人的標配，亞運村不僅成為了當時北京最具代表性的高端社區，更是房價的風向標。1995年前后，房價曾漲到11000/㎡。

然而，交通不便是亞運村最致命的硬傷，這也導致了它的衰落。

再后來的富人區，就呈現出了多片區發展的態勢。

2002年至今，萬柳片區

何為富人區？它其實并不是在某一個青山綠水的地方，用昂貴的材質打造出來的富麗堂皇的豪宅，也不是一座單單憑金錢就可以擁有的房子。

相反，每一個富人區都擁有它獨一無二的標準和氣質。圈子化的生活方式恐怕是富人區最早的形成因素。這一點在萬柳片區就體現的尤為明顯。

萬柳片區的第一個高端項目是萬泉新新家園。它是全北京第一個面向特定人群銷售的高端項目。

萬泉新新家園

開發商曾經在一次業主大會上講到，當時一位著名的歌星捧著真金白銀來買房，竟然，被拒絕了。

原因是，這里住的都是知識精英，你不適合跟大家住在一起。從此，知識精英和教育精英云集，就成了萬柳富人區的特色標簽。據說，中關村大佬級人物丁磊、馮軍都在這里擁有豪宅。

作為萬柳區域的頂級豪宅萬柳書院，占據萬柳核心區最后一塊居住用地，皇家苑囿環繞，自然環境優渥，北京當之無愧的頂級豪宅。房價已經達到20W+。

萬柳書院

說起教育資源，北京數一數二，在北京，說起教育大牛，不得不提海淀區，海淀區的小學教育有目共睹，家長們為使孩子不輸在教育的起跑線上，不惜花費重金購置學區房。

萬柳地區由于緊鄰中關村三小、人大附小、人大附中等重點名校，清華大學、北京大學、人民大學等高等學府也是近在咫尺，再加上周圍優越的地理環境，萬柳區域的房子也是北京升值最快的學區房之一。

中關村三小

2002年至今，朝陽公園片區

自古以來，人們喜歡沿水而居，河流對古代村莊、城市的形成有著重要的作用。朝陽公園作為全亞洲最大的公園，園內有最得天獨厚的活水資源優勢。

位于朝陽公園正南門的棕櫚泉國際公寓2001年入市，由此拉開了朝陽公園區域富人區的序幕。作為東四環邊上、緊鄰市中心的豪宅項目，其得天獨厚的區位優勢更為明顯。

另外，這里離機場高速的四元橋入口只有4公里左右，對于經常要出入機場的明星們來說，也是非常的便利。

所以，棕櫚泉附近的公園大道、泛海國際、觀湖國際等高端項目，也受盡眾多明星們的青睞。據說，阿里巴巴公司CEO馬云、優酷網CEO古永鏘等等都在這里置有房產。

2008年至今，奧運村 溫榆河畔

2008年，北京奧運會的舉辦，讓當年沒落的亞運村迎來了第二春。

當時，受奧運推動，亞運村周邊的各種配套設施開始升級，軌道交通得到進一步改善、大型公園、體育場等都相繼落成。

而最激動人心的，還是臨近鳥巢、水立方的地理位置，當年，張藝謀用一場震撼的奧運開幕式，讓鳥巢為全世界所知。也帶動了這一帶的發展。

如今，奧運村的房價，很多小區早已飆至10W+！其中的代表便是均價14萬／㎡的“紫玉山莊”，不僅位于北京市中心住宅區，且環抱千畝翠綠，既占地利，又占人和，簡直是市中心的桃花源，吸引了眾多明星落戶，有葛優、陳道明，陳寶國等。

行文至此，相信大多數人都已經看出了某種規律。

那些富人們選房子，除了價格這個衡量價值的尺度外，他們看中的無非就是資源：環境資源、交通資源、城市綜合體配套資源……