現在北京買房子合適嗎-北京現在適不適合買房

2024-01-15 19:02:45

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500余次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!

北京跑贏大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公眾號｜京房會進入知識星球可進行提問/文章合集在公眾號知識星球

Q:提問:京總您好。我們目前手里一套石景山御山府自住，但沒有滿二，以后也會置換。目前正在賣掉車道溝一個小兩居大概到手700個，手里有400個，一共1100個。由于孩子2024年上學，想先買個海淀或者東城的三居，對學校要求不高。有兩個疑問請教您：1.預算1100w的話，能否推薦一下樓盤？我們看了蘭德華庭，感覺有點舊啊，交通方便，不知道其他價值點在哪里。2.是否應該等石景山滿二后一起換房?但孩子無法一年級入學了，只能等派位，1100w需要站崗一年。以上是我的考慮和疑問，萬分感謝！

A:回答:您好,你原計劃是用1100做購置,且御山府確定滿二后要出掉,基于這樣的條件,現在不妨適當增加杠桿, 如不想增加家庭負債,未來石景山賣掉之后補上缺口即可,貸款額度可以參考御山府的出貨價;這樣等于是現在把御山府盤活最大化利用,你1100W在選籌上如果壓縮面積,把戶型控制在兩居是足夠拿到好盤的,三居室可能要在樓盤或者商圈上做讓步,那你不如現在直接一次性到位了,無需再等石景山出手一并置換,選籌上東城你可以關注工體板塊的陽光都市,這個盤的成長性很好,學區在東城的話也還不錯,其次可以關注廣渠門的保利薔薇,海淀就可以關注樂府江南150平左右的主流三居戶型了,或者清河板塊的萊圳家園、上林溪;

這個選籌方案在海淀的上林溪、萊圳家園以1100W左右的總價也能拿到小三居戶型,只是這些盤的大三居更貼近主流; 包括東城的兩個,現階段加杠桿是基于樓盤還有預期,并且空間很大;這種情況加杠桿是為了擴大面積,以此在兌現時產出更高的利潤,如果樓盤已經見頂,或者預期很低,兌現周期不明朗再去盲目加杠桿就很冒進;可以參閱星球精華欄07#巧用杠桿，貸款的利用;你對標的是中等學區,不用擔心溢價,原則上是在能力范圍內盡量拿面積大戶型優的;以上樓盤整體行情都很穩健,田村的價值在于它的價格,就是性價比,同樣的品質如果往東移3公里以上價格要12萬13萬了,從位置上田村并沒有離核心圈很遠,未來是有補漲機會的,并且空間應該不會小,可以參閱星球16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大數據);祝順利!

Q:提問:京總您好，麻煩請教一下，我現在有一套新龍城的兩居，考慮到小區樓齡逐漸高了，并且在回龍觀區域內也被金域華府和國風美唐壓著，擔心繼續保值性比較差，所以想賣掉換一個保值性比較好的房子。考慮到目前經濟環境不是非常好，手里想留些現金，也不想上太高杠桿，所以主要考慮平價替換，預算盡量在600萬以下，最高不超過650萬。替換的區域主要考慮昌平南、朝陽、順義幾個區域。之前也看過一些新盤和次新盤，比如和光瑞府、湖光玖里、金禧璞瑅、翡翠公園、北清橡樹灣等，但總感覺這些盤也有各種各樣的問題，目前還比較糾結，一直沒下定主意，擔心換完了還不如新龍城。請問從保值和居住體驗的角度看，選擇哪個區域的哪些盤會更好些？非常感謝～

A:回答:您好，如果是拿新龍城和你提到的新項目做對比，從保值性新龍城無疑是有很大優勢的，這個盤雖然密度大了點，但整體的居住體驗在這個產品線里屬于頭列，也是回龍觀剛需上車的首選盤，而這些新盤雖然產品比較有優勢，但地段都是屬于外溢板塊了，并不是核心區域或者承接核心區域的主要地區，回龍觀至少是承接產業中心的主要地區，你如果是做平價置換可以去朝陽大悅城淘淘青年匯佳園的小兩居，全部下來650以內可以搞定，或者望京的首開知語城，需要你多增加50左右的預算，目前只有這兩個盤能夠滿足你，你從回龍觀的新龍城換到朝陽大悅城和望京，等于是升級了樓盤資源和區域資源，這種置換是值得你折騰的，方向上也是正確的，從保值性及增值性都要比新龍城更穩健一些，優先級上我建議你適當再提高總價首選望京，實在加不了再考慮大悅城板塊，這兩個盤如果都滿足不了你的自住需求，要么增加預算拿更好的房源，要么就是維持原狀一動不動，未來再做計劃，建議你參閱星球精華欄文章81#北京房產投資核心邏輯和原理/理解置換,祝順利！

Q:提問:您好，我手里有同小區兩套90平萬年花城五期兩居室，一套A全南估計可賣700-740（剛掛出），具體看市場，另一套B二改三的緊湊小三居，目前自住，有3歲多剛上幼兒園的娃，趁樓市回暖，剛以近14年的最低價866撿漏簽約了隔壁萬年花城四期C房139平大三居，供自住改善及長期持有緩慢增值，因為看好片區宜居環境及長遠發展。孩子2026年9月入學，夫妻兩人都在大央企集團，收入穩定且可協調海淀西城政保政策保底，考慮到學區政策的不穩定，不打算提前操作，打算等2025年用B二改三房去置換到海淀或者西城區，不打算純學區，打算居住屬性優先兼顧學區

目前在看紅山世家和紫金長安，其中紫金長安非常滿意，優點是育英小學和育英學校一次性解決小學中學9年教育，上學特別便利，離我單位走路15分鐘，離我老公單位地鐵3站，一次性滿足居住上班和上學及綜合發展，小區品質也好，除了價格高之外零缺點，目前如果只賣一套，只能買得起1居室上車，不想兩套都賣了換一套，想保留目前兩套的房票實現資產多功能布局，首選保留新入的大三居C長期持有，賣B套換宜居兼顧上學盤，求從宜居和保值增值兼顧學區的角度推薦值得入手的海淀區和西城區值得入手盤。多謝

A:回答:您好，感謝信任！1、萬年花城作為板塊內的標桿收益于麗澤影響，從保值及增值上都是很好的，但不至于好到你要把80%的資源全部都壓在這個盤上，樓市嚴重分化后可以重倉的位置只有一線頂流區域頂流樓盤，過去投資房地產追逐的是潛力，未來追逐的是剩余價值，也就是誰的海拔會更高，因為你購買學區房的思路以居住屬性為主兼顧學區，這個方向是正確的，既然這樣你把玉泉營的2套移到西城或海淀才是真正意義上的多功能布局，只要選籌上避開學區屬性占比過高的盤，它的上限肯定是要比玉泉營高的！像你原計劃只能買一個小的，這種購房思路是針對于溢價比較高的學區房，如果未來學位發生變化可以將損失降到最低，但你如果以居住屬性為主就沒必要了;建議你認真閱讀星球精華欄文章81#北京房產投資核心邏輯和原理/理解置換,

2、選籌上五棵松紫金長安這個盤確實好，但它的學區溢價也是很高的，近15萬的單價不符合這個位置的購買力，這個價格不如去萬柳拿碧水云天了，從居住屬性碧水云天的樓盤資源以及地段資源都要比紫金長安好很多，學區的話也要優于五棵松，西城你可以關注西四，阜成門，廣安門，展覽路，融城，北露園，華裕園，愛民里，遠見名苑，朗琴園這些盤都是值得用2套去換的，如果你對更看重品質可以重點關注碧水云天和遠見名苑，朗琴園，可以參閱星球精華欄文章16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大數據);祝順利！

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08#通貨膨脹貨幣與房價

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05#因為保障房充足，所以商品房B漲

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