本文首發于北京買房幫住

買房之前，需要我們先在心里繪制一個「雷達圖」，用交通、價格、品質、學校來考量樓盤。

樂居樓盤測評系列，來自專業測評師的現場踩盤。在你做出買房決定之前，我們用最理性的踩盤行為，去評測、去挑剔。5分鐘閱讀時間，讓樓盤真實情況呈現眼前。接下來，本系列會陸續覆蓋北京全部新房，敬請期待。

今天測評的樓盤是

昌平東小口 | 奧森春曉

購房須知

銷售對象

符合北京市限購政策的購房人群

限購政策

(1) 京籍家庭

· 已婚家庭，名下無房，則可購買兩套住房

· 單身未婚或離異人士，名下無房，則可購買一套住房

(2) 非京籍家庭

· 在京無住房且連續60個月(含)以上在京繳納社保或個人所得稅的非京籍居民家庭，可購買一套住房

· 持有效《北京市工作居住證》可與京籍家庭享同等購房資格

產權比例

購房人購買并持有住宅100%產權份額

轉讓機制

購房人取得不動產權證后可隨時轉讓所購房屋

出租收益

出租全部收益歸購房人所有

簡要信息

樓盤名稱：奧森春曉

開 發 商：中交+卓越

產品均價：約6.3萬/m2

產品總價：約610萬/套起

產品戶型：96m2兩居、115m2/121m2三居、131m2四居

總 戶 數：620套

樓 棟 數：6棟 （含2棟公租房）

車 位 比：1:1.3

梯 戶 比：1梯2戶、2梯4戶

容 積 率：2.8

綠 地 率：30%

房屋屬性：純商品房

交房時間：預計2025年2月

樓盤地址：地鐵8號線平西府站西北側約500米

產品公布歷程

?2021年 5 月，中交+卓越拿地

?2021年 8 月，案名公布

?2021年 9 月，售樓處開放

?2021年10月，首期開盤

>>項目區位及周邊配套

樓盤外觀

戶型一覽

具體戶型介紹，詳見文末

>>戶型分布

樓盤亮點

臨近地鐵 交通便利

項目距離地鐵8號線平西府站約500米。8號是一條貫穿北京南北的公共交通動脈，預計今年底將實現全線貫通運營，屆時可無需換乘到達王府井及北京南城各地。此外，地鐵8號線還可與13號線、10號線、2號線、6號線、1號線等9條地鐵線路交互換乘，暢達望京、中關村、五道口等繁華商圈。

區域規劃簡述

區域規劃：

奧森春曉位于北京北部的昌平區。《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》指出，北京將加強“三城一區”等重點功能區的規劃建設，積極推動首都高質量發展。其中，“三城”之一的未來科學城就位于昌平區。

根據《昌平區分區規劃（國土空間規劃）（2017年-2035年）》文件顯示，昌平將構建“一軸一帶一廊、兩城一區多點“的空間結構。未來昌平將打造首都西北部重點生態保育及區域生態治理協作區，建設具有全球影響力的全國科技創新中心和國際一流的科教新區；發展特色歷史文化旅游和生態休閑區以及塑造城鄉綜合治理和協調發展的先行示范區。

此外，昌平區將聚焦發展醫藥健康、節能環保、智能裝備三大優勢主導產業，重點培育新材料、科技服務產業，打造鏈接中關村科學城、未來科學城、懷柔科學城的關鍵創新節點，引領全域創新發展。

板塊規劃：

奧森春曉地處昌平區回龍觀板塊。根據昌平區分區規劃，昌平計劃將回龍觀、天通苑板塊打造為兩大科創社區，并加快板塊與未來科學城的互聯互通，鼓勵高精尖人才在未來科學城就近創新創業，解決周邊區域職住平衡問題。

此外，新一輪回天提升計劃已于今年7月啟動，計劃涵蓋教育、醫療衛生、綠化、交通、城市更新等6個項目包，共102個項目，預計到2025年初步建成與首都城市發展相匹配的宜居之城。

周邊配建：

項目東南側約500米即為地鐵8號線平西府站。據悉，地鐵8號線將于今年年底實現全線貫通運營，屆時將無需換乘即可到達王府井以及北京南城各地，還可與13號線、10號線、2號線、1號線等9條地鐵線路交互換乘，暢達望京、中關村、五道口等繁華商圈。此外，京投將于平西府站打造約6萬平地鐵上蓋商業綜合體——公園悅府商業中心，預計于2023年正式啟動運營。

未來，項目周邊還將有多個大型商業綜合體落地。例如：項目西北側2站地鐵，即朱辛莊地鐵東側，將打造一座18萬㎡萬達廣場，預計2024年落位；項目東南側約3.9km處是建設中的西三旗萬象匯，預計2023年5月完工。

測評一 便利指數

· 周邊交通 ·

地鐵：項目距離地鐵8號線平西府站直線距離約500米。8號是一條貫穿北京南北的公共交通動脈，預計今年底將實現全線貫通運營，可與13號線、10號線、2號線、6號線、1號線等9條地鐵線路交互換乘，暢達望京、中關村、五道口等繁華商圈。

公交：項目周邊1km范圍內涵蓋文化東路站、馬連店村站等9個公交站，可乘坐460路、專131路、471路等多條公交線路。其中，乘坐快速直達專線202路可直達生命科學園、永豐產業基地等北部科技園區；乘坐專131路4站可達三甲醫院昌平中西醫結合醫院（分院）；乘坐407路可途經西三旗到達北四環安慧橋。

自駕：項目臨近北清路，從項目出發可快速通達由北清路串聯起的翠湖、永豐、生命科學園等一眾高新產業基地。此外，項目西側為京藏高速，向南可達北三環健翔橋，向北可至居庸關。

· 周邊教育 ·

項目周邊3km范圍覆蓋：

公立學校：首都師范大學附屬回龍觀育新學校（十二年一貫制，約790m）、清華大學附屬中學昌平學校悅府小區小學部（約900km）、昌平第二實驗小學（約2km）、昌平第二中學（北京市示范性普通高中，約1.8km）、人民大學附屬中學昌平校區（約2.6km）

· 周邊醫療 ·

項目周邊3km范圍覆蓋：

三甲醫院：積水潭醫院回龍觀院區（約1.9km）、昌平區中西醫結合醫院（約2.6km）

綜合醫院：京都兒童醫院（約1.5km）、北京回龍觀醫院（約3.1km）

此外，項目1.5km范圍內涵蓋兩家社區衛生服務中心，可滿足業主的就醫需求。

· 周邊公園 ·

項目周邊5km范圍輻射：

回龍觀體育文化公園（約1.6km）、回龍園（約2km）、白各莊生態濕地（約4.2km）、半塔郊野公園（4.6km）、太平郊野公園（約5.3km)

· 周邊商業 ·

項目周邊5km范圍輻射：

已建成商業：BHG北京華聯回龍觀購物中心（約2.9km）、昌發展萬科中心（約3.8km）、永旺國際商城購物中心（約4.7km，建面約9萬平）

建設中商業：公園悅府商業中心（約700m，建面約6萬平，預計2023年開業）、萬達廣場（約3.9km，建面約18萬平，預計2024年建成）、西三旗萬象匯（約3.9km，建面約13萬平，預計2023年5月建成）

>參考數據：合生匯（北京）建筑面積約31.7萬平

奧森春曉將配建1200平下沉式商業配套，未來在小區內即可滿足基本的生活采購需求。

文中關于配套距離描述，根據高德導航測距

僅作參考，以官方實際測量為準

測評二 戶型介紹

· 96㎡兩居 ·

朝向：

此96㎡戶型，2室2廳1衛，為南北向采光，全裝修交付。

戶型功能區：

戶型內功能分區如圖中所示，包含：

客廳（1個）

餐廳（1個）

廚房（1個）

臥室（2個，包括一個主臥和一個次臥）

衛生間（1個）

市場競爭力：

將此戶型以南北采光面作為劃分，則南向采光面上，分布有2個功能空間，長度達8.4米。北向采光面分布2個功能空間。這種分布，在96㎡面積段具有一定的市場競爭力。

因北京太陽照射和南北季風的影響，一般來講同樣面積段下，戶型南向“寬度越大，房間越多”則戶型相對越好。

臥室及客廳分布在南向采光面上的分布方式是現如今市面上最常見，也是公認較為符合北方居住生活的戶型格局。業主主要活動區域，需要充足的采光和良好的通風效果，所以新房戶型一般會將客廳和臥室，放置在南向。

戶型主要亮點：

此96㎡兩居戶型方正，全明格局，采光通風效果好。

戶型劣勢：

市場上此面積段戶型大多會做成三居，此兩居戶型在功能空間上略顯不足，如果按照戶型圖所示，將客廳的虛線部分區域改為臥室會略顯局促。

· 131㎡四居 ·

朝向：

此131㎡戶型，4室2廳2衛，為南北向采光，全裝修交付。

戶型功能區：

戶型內功能分區如圖中所示，包含：

客廳（1個）

餐廳（1個）

廚房（1個）

臥室（4個，包括一個主臥和三個次臥）

衛生間（2個）

市場競爭力：

將此戶型以南北采光面作為劃分，則南向采光面上，分布有3個功能空間，長度達9.9米。北向采光面分布3個功能空間。這種分布，在131㎡面積段具有一定的市場競爭力。

因北京太陽照射和南北季風的影響，一般來講同樣面積段下，戶型南向“寬度越大，房間越多”則戶型相對越好。

臥室及客廳分布在南向采光面上的分布方式是現如今市面上最常見，也是公認較為符合北方居住生活的戶型格局。業主主要活動區域，需要充足的采光和良好的通風效果，所以新房戶型一般會將客廳和臥室，放置在南向。

戶型主要亮點：

此戶型為全明格局，采光通風效果好。此外，客廳為270°轉角飄窗設計，在滿足采光的同時，還有效的將空間效果向外延伸，獲得更為寬敞的居住體驗。

戶型劣勢：

此戶型西北角的房間面積較小，如果做成臥室可能略顯局促。

以上為正文，來自樂居北京編輯團隊·兔兔

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文章來源:樂居買房

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