房小評(píng) 中國(guó)房評(píng)報(bào)道 今天

據(jù)北京市住建委發(fā)布的數(shù)據(jù)，3月份北京市二手房成交超過(guò)1.6萬(wàn)套，創(chuàng)下近10個(gè)月以來(lái)最高點(diǎn)，走出一波實(shí)實(shí)在在的“小陽(yáng)春”行情。

這次“小陽(yáng)春”行情有三個(gè)特征： 其一，量漲價(jià)跌，是個(gè)只走量不漲價(jià)的小陽(yáng)春；其二，五環(huán)內(nèi)降價(jià)的二手房是成交主力；其三，很多六環(huán)外的新房項(xiàng)目因?yàn)榭蛻?hù)被城內(nèi)性?xún)r(jià)比高的二手房和限競(jìng)房吸走，而陷入滯銷(xiāo)。

比如門(mén)頭溝市場(chǎng)，自從新政施行以及限競(jìng)房大量入市以來(lái)，一直處于高庫(kù)存和低去化的壓力中，區(qū)域滯銷(xiāo)現(xiàn)象明顯。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2018年門(mén)頭溝商品住宅成交僅1307套，相比于2016年超過(guò)4000套，2017年超過(guò)2000套的成交量，下跌趨勢(shì)非常嚴(yán)重。以至于門(mén)頭溝近期出讓的土地，只能以底價(jià)成交。

結(jié)合目前的庫(kù)存量，當(dāng)?shù)貥鞘械娜セ芷诔^(guò)20個(gè)月。

而據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2018年12月，門(mén)頭溝區(qū)域可售商品住宅（不含保障房）的銷(xiāo)售均價(jià)為5.42萬(wàn)元/平米，到了2019年1月銷(xiāo)售均價(jià)降至3.85萬(wàn)元/平米，降價(jià)幅度達(dá)28%。春節(jié)前門(mén)頭溝樓市開(kāi)始了一波降價(jià)出貨，但對(duì)銷(xiāo)量拉動(dòng)作用不大。

2018年4月－2019年3月

門(mén)頭溝區(qū)域新房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)（來(lái)源：中指院）

價(jià)格戰(zhàn)是一條沒(méi)有盡頭的路，前些年從土地市場(chǎng)傳導(dǎo)至門(mén)城樓市的熱力散去，區(qū)域價(jià)格透支的情況下，“以?xún)r(jià)換量”就成了一個(gè)偽命題，尤其是在全市房?jī)r(jià)普遍走低的情況下。

以位于門(mén)頭溝潭柘寺鎮(zhèn)的檀香府項(xiàng)目為例，中指院數(shù)據(jù)顯示該項(xiàng)目在2018年11月批準(zhǔn)上市銷(xiāo)售房源總共124套。銷(xiāo)售數(shù)據(jù)表明，項(xiàng)目在2018年11月和12月分別成交2套，2019年1月成交1套，2019年2月至今尚無(wú)成交數(shù)據(jù)。截至2019年3月項(xiàng)目可售房源狀態(tài)顯示為152套，共2.8萬(wàn)平米。

雖然不能完全排除后續(xù)市場(chǎng)突然轉(zhuǎn)好的可能性，但僅以當(dāng)前數(shù)據(jù)來(lái)看，檀香府的銷(xiāo)售壓力很大。

面對(duì)回款壓力，檀香府項(xiàng)目不得不推出了一批“特價(jià)房”促銷(xiāo)。即便如此，位置偏遠(yuǎn)和商業(yè)配套落后等問(wèn)題，讓年輕的剛需購(gòu)房者們望而卻步。更多的是一些中老年購(gòu)房者，因?yàn)閮r(jià)格便宜，周邊自然環(huán)境好，買(mǎi)來(lái)用于養(yǎng)老居住。

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截至2019年3月，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已有40多個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目入市，部分限競(jìng)房項(xiàng)目售價(jià)比同區(qū)域的二手房售價(jià)還低，形成了價(jià)格倒掛。

2017年1月－2019年1月

北京二手房成交價(jià)格熱力圖（來(lái)源：云房數(shù)據(jù)）

從近兩年北京二手房成交價(jià)格熱力圖上看，從2018年7月開(kāi)始，受低價(jià)限競(jìng)房項(xiàng)目入市影響，其周邊的二手房成交價(jià)格熱度下降。

“以前這邊二手房能賣(mài)到5.8萬(wàn)元/平米，現(xiàn)在新房賣(mài)5.4萬(wàn)元/平米，價(jià)格比新房貴的根本沒(méi)人問(wèn)，”一位打算出售東海儀園住宅的房主說(shuō)，受社區(qū)對(duì)面在售限競(jìng)房項(xiàng)目橡樹(shù)瀾灣價(jià)格影響，東海儀園的二手房幾乎賣(mài)不動(dòng)。

西四環(huán)外的橡樹(shù)瀾灣和

西六環(huán)外的檀香府價(jià)差不大

云房數(shù)據(jù)表明購(gòu)買(mǎi)力正在回城

同時(shí)，二手房成交量熱力圖也顯示，北京二環(huán)到四環(huán)之間依然是成交量最大的區(qū)域，購(gòu)房人對(duì)成熟區(qū)域和配套的要求一直沒(méi)變，這在限競(jìng)房項(xiàng)目的銷(xiāo)售中同樣明顯。

據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì)，截至2019年3月底，北京市已入市限競(jìng)房項(xiàng)目平均去化不足四成，位于房山、門(mén)頭溝、平谷等六環(huán)外地區(qū)的限競(jìng)房項(xiàng)目平均去化不足兩成，但三環(huán)和四環(huán)周邊的限競(jìng)房項(xiàng)目去化卻有九成，無(wú)論戶(hù)型好壞，“開(kāi)一個(gè)搶一個(gè)”。

購(gòu)房人選擇的背后，既有關(guān)于“面子”的問(wèn)題，更是出于對(duì)配套和交通便利的需求。當(dāng)“四環(huán)盤(pán)”與“五環(huán)盤(pán)”價(jià)格相近時(shí)，購(gòu)房人都棄選“五環(huán)盤(pán)”，更別提總價(jià)相近的“六環(huán)盤(pán)”。

顯然3月的“小陽(yáng)春”行情與京西六環(huán)外的新房“無(wú)緣”。房子賣(mài)不動(dòng)，公司還催著要回款，“六環(huán)盤(pán)”們不得不降價(jià)促銷(xiāo)。

“現(xiàn)在檀香府每個(gè)戶(hù)型都有2-3套特價(jià)房，135平米戶(hù)型特價(jià)房530萬(wàn)元起，170平米戶(hù)型特價(jià)房700萬(wàn)元起，比買(mǎi)一期二手房還便宜。”

一位檀香府的銷(xiāo)售人員說(shuō)，在回款壓力面前，開(kāi)發(fā)商加大了價(jià)格優(yōu)惠力度，為了“不刺激”已購(gòu)房的老業(yè)主，項(xiàng)目以推出“特價(jià)房”的形式來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。

按該銷(xiāo)售人員的說(shuō)法，檀香府平層產(chǎn)品目前折后價(jià)是原價(jià)基礎(chǔ)上打89折！

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“本來(lái)是爸媽陪我們來(lái)看房，結(jié)果我們沒(méi)看上，爸媽反倒買(mǎi)了一套。”

一位購(gòu)房人最近和父母去看檀香府項(xiàng)目，感覺(jué)距離太遠(yuǎn)，周邊配套不完善，本不打算買(mǎi)，但是因?yàn)槟壳绊?xiàng)目打折力度大，折后價(jià)格便宜，父母反而買(mǎi)了一套，準(zhǔn)備將來(lái)養(yǎng)老用。這樣的現(xiàn)象并非個(gè)例。

除了項(xiàng)目本身不符合自身購(gòu)房需求，這位購(gòu)房人坦言自己也不想年紀(jì)輕輕就住在‘老年社區(qū)’。”

“社區(qū)的大爺大媽們對(duì)小區(qū)里的人員情況了解得比‘片兒警’還清楚，張家長(zhǎng)李家短的事也是門(mén)兒清，對(duì)晚輩品頭論足更是常事。而且有的大爺大媽還樂(lè)于充當(dāng)個(gè)‘小廣播’的角色，什么事一旦知道了，不出兩天，全小區(qū)都能知道。這樣的社區(qū)哪個(gè)年輕人喜歡住？”

問(wèn)題是，項(xiàng)目雖然形成了“老年社區(qū)”，但并不是專(zhuān)門(mén)為老年人生活而設(shè)計(jì)的社區(qū)。恰恰相反，這些社區(qū)的位置、配套和交通情況導(dǎo)致社區(qū)入住率不高，養(yǎng)老居住也不方便。

檀香府距離最近的軌道交通站約有6公里，距離門(mén)頭溝新城約10公里。雖然項(xiàng)目一期已經(jīng)交房，但項(xiàng)目自建商業(yè)配套仍未啟用。

“這邊只有一個(gè)物美便利店，吃飯購(gòu)物全靠潭柘新區(qū)回遷房那邊的底商，我們小區(qū)的商業(yè)都沒(méi)開(kāi)，”檀香府一期入住業(yè)主在聊到搬新家后的生活，坦言不如城里方便。

從項(xiàng)目一期僅6成左右的入住率和即將在4月底交房的項(xiàng)目二期銷(xiāo)售情況來(lái)看，即使社區(qū)自建的配套商業(yè)開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，以當(dāng)前的社區(qū)人口數(shù)量，其后續(xù)經(jīng)營(yíng)也不容易。這或許是項(xiàng)目商業(yè)遲遲未啟用的原因。

同時(shí)，社區(qū)缺乏專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老配套設(shè)施，因此也只適合生活尚能自理的老人居住，當(dāng)老人真正需要就醫(yī)、康復(fù)、專(zhuān)業(yè)護(hù)理等服務(wù)時(shí)，就得搬離這樣的社區(qū)。

“這個(gè)項(xiàng)目有不少投資的，買(mǎi)了都不住，”一位正準(zhǔn)備出售自己住房的業(yè)主說(shuō)：“當(dāng)年（2016年）檀香府首次開(kāi)盤(pán)時(shí)市場(chǎng)正火，覺(jué)得這邊環(huán)境好，配套規(guī)劃也不錯(cuò)，兩三年就能漲起來(lái)，就在這買(mǎi)了一套投資。但是兩年多了，價(jià)格非但沒(méi)漲，配套也沒(méi)跟上，加上區(qū)域市場(chǎng)這么差，基本是被套牢了。”

房小評(píng)查詢(xún)了貝殼網(wǎng)上檀香府一期的二手房掛牌價(jià)，與項(xiàng)目在售新房?jī)r(jià)格幾乎一致。可項(xiàng)目迫于回款壓力推出的特價(jià)房，導(dǎo)致二手房“割肉”也賣(mài)不掉。

對(duì)于分五期開(kāi)發(fā)的檀香府項(xiàng)目，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)建設(shè)僅占總量的1/3左右，而且京投聯(lián)合體（京投+遠(yuǎn)洋+龍湖+保利+首開(kāi)）在2017年1月以63.3億元拿地的潭柘寺綜合性地塊還未入市，未來(lái)潭柘寺鎮(zhèn)區(qū)域的供貨量將是巨大的。