京房會擁有十年以上樓市實(shí)操經(jīng)驗(yàn),已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環(huán)節(jié)的實(shí)戰(zhàn)專家;累計實(shí)地勘查社區(qū)超10000個，1500余次買賣經(jīng)驗(yàn);幫助在帝都打拼的人買一套優(yōu)質(zhì)好房,搭上這座城市經(jīng)濟(jì)增長的紅利,得到確定的回報!

北京跑贏大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關(guān)注公眾號｜京房會進(jìn)入知識星球可進(jìn)行提問/文章合集在公眾號知識星球

Q:提問:星主您好。考慮到北京樓市早已過了普漲，分化嚴(yán)重，對于目前計劃的置換兩個方案，希望得到您專業(yè)指導(dǎo)。我這兒目前基本情況:常營蘋果派三居自住，大概市值700萬左右。管莊西里高塔一居，大概市值280萬左右，還完貸款，剩余220。大興舊宮靈秀山莊一居用于積分落戶，大概市值230左右還完貸款剩余180。天津南開用于給孩子上學(xué)備用的一居室，大概市值165萬，無貸款。

今年積分落戶已經(jīng)上岸，目前在走遷戶流程，落戶后天津房子用不到了，北京有了二套資格，為了孩子初中上學(xué)考慮和保值增值，想整合成兩套，一套以自住新房為主兼顧保值和初中，一套以投資保值增值二手房為主，同時兼顧到初中學(xué)校，孩子目前九月上四年級，在管莊上學(xué)，對口初中不好。自住這套考慮到工作原因希望在常營（黃渠地鐵站旁有新房保利和光煦境和三元璽悅朝陽）或東壩區(qū)域（北崗子站北熙區(qū)三期或東風(fēng)站保利京投聯(lián)合項(xiàng)目聽說是保利天字系）

目前偏向東壩，新北中校區(qū)在東壩北西區(qū)已經(jīng)開建25年啟用，離兩個樓盤都很近。這套總預(yù)算1000-1200W計劃三居或四居自住估計至少十年。黃渠這邊配套成熟但可能成長有限學(xué)校也不好，東壩北區(qū)現(xiàn)在比較荒涼需要熬配套，不過作為餅王貌似未來上限可能高些目前持續(xù)有規(guī)劃落地。新房打算今年下半年搞定。投資這套，考慮到孩子偏普娃，一是計劃去東城，和平里校區(qū)或安交校區(qū)買個小兩居，或者在朝陽望京區(qū)域買，考慮加工能力強(qiáng)的初中，因?yàn)槟壳斑€是入學(xué)高峰，打算在25年下半年或26年初小孩上初中前搞定，那時過了高峰會不會比現(xiàn)在溢價低些？如果兩年后再攢點(diǎn)錢總預(yù)算大概在八九百萬左右，這倆方案您覺得怎么樣或有什么更好建議嗎？不勝感謝！

A:回答:您好，感謝信任！從你的描述我理解為你計劃把手中的房產(chǎn)全部變現(xiàn)然后再重新布局，一套用來自住大概傾向于東壩板塊，一套用于孩子上學(xué)，東城或者望京，如果我理解的沒錯，你這種布局思路太側(cè)重于居住體驗(yàn)了，這會導(dǎo)致你后期資產(chǎn)的成長會減速，東壩這套兌現(xiàn)的周期可能要很久很久，投新區(qū)的關(guān)鍵無疑是要看區(qū)域的潛力，包括發(fā)展規(guī)劃，配套等等，其次還要看價格，價格更為重要，這里面有一個最基本的邏輯，當(dāng)城鄉(xiāng)結(jié)合部的價格是距離最近的核心區(qū)一半的時候，城鄉(xiāng)結(jié)合部一定會上漲，反之如果城鄉(xiāng)結(jié)合部的價格已經(jīng)接近距離最近的核心區(qū)，核心區(qū)的價格一定會再漲，你可以關(guān)注下東壩賣的價格，即便是幾年后配套全部落地，但它的價格已經(jīng)很高了，未來的空間就變小了，就像今天的新北苑，如果各項(xiàng)資源都不是很稀缺再往上走是很難的！ 你可以參閱星球會員文章87#朝陽跑贏大盤選籌導(dǎo)圖,

其次管莊西里、靈秀山莊、天津南開這三套你做置換升級方向上很好，管莊西里的地段資源很落后，靈秀山莊的問題是太小了，而常營的蘋果派三居這套長期價值很好，這套是可以留著的，蘋果派在整個常營它的價格以及品質(zhì)都具備再往上走的可能性,如果你全部清倉把大部分資源壓到一個確定性不高的板塊上我覺得太激進(jìn)了，或者換句話說你為提高居住環(huán)境付出的代價太大了！你重新做布局沒有問題，但在選籌上要調(diào)整方向，蘋果派唯一的問題就是兌現(xiàn)周期長，因?yàn)槌I屬于國貿(mào)的溢出板塊，這種距離的行情一般都是后知后覺的，你出這套唯一的理由應(yīng)該是嫌它成長速度太慢，所以你的方向應(yīng)該是要瞄準(zhǔn)比常營快的區(qū)域！我比較建議你把常營這套留下，然后清空其它房產(chǎn)，在東城或者望京兼顧到孩子可以上學(xué)重新布局，這樣你大部分的資金在核心區(qū)，方向上不會有問題的，建議你認(rèn)真查閱星球會員文章81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理/置換五要素,祝順利！

Q:提問:您好，請教和咨詢以下情況：1、基本情況：滿五唯一將臺芳園南里西區(qū)（1996年）小兩室（有貸款），手頭300，賣掉后可承受1000萬內(nèi)的房產(chǎn)（含貸款）。2、核心訴求：希望能夠在豐臺或海淀兩個區(qū)，5環(huán)附近或5環(huán)內(nèi)買新盤或次新，兩居或小三居，自住兼增值考慮。3、關(guān)鍵問題：一是將臺芳園南里西區(qū)當(dāng)下是否應(yīng)該盡快掛網(wǎng)賣掉？時機(jī)是否合適？還是再等到年底或明年初？二是豐臺南四環(huán)中軸大紅門片區(qū)+總部基地郭公莊片區(qū)潛力如何，是否值得重點(diǎn)考慮新盤及次新，哪些盤重點(diǎn)關(guān)注？三是海淀的1000萬內(nèi)次新推薦哪個區(qū)域？

A:回答:您好,1、芳園里不算是流通性很差的盤,趕上市場回暖的節(jié)點(diǎn)不愁出貨的,利益最大化的操作方法是先買后賣,你可以等到市場啟動前定房,比如元旦前后就是一個很好的節(jié)點(diǎn),定房簽約時周期不要那么緊,最好是6個月左右,最差不要低于4個月,這樣你有很充足的時間來出貨,四個月對于芳園里足夠;從總價配置上,1000萬你可以考慮海淀西南方位的次新產(chǎn)品,如樂府江南的南北兩居,蘭德華庭的南北兩居,這些都是靠近豐臺位置不錯次新盤,如果再往豐臺靠,你可以看麗澤商圈的金泰城麗灣、順馳藍(lán)調(diào)和保利百合,以上五個項(xiàng)目都是2居的首選盤,

三居可以看玉泉營板塊的萬年花城五期,南北的小三居90平左右800萬上下,四期南北128平的三居價格950左右,其中五期的品質(zhì)更高,可以參閱星球精華欄文章16#北京各區(qū)2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大數(shù)據(jù));這些盤收益于麗澤的加持,保值性及流通性都沒什么問題,成長性也很穩(wěn)健;從現(xiàn)有的資源以及未來豐臺資源的傾斜方向,在豐臺做布局無疑是要保留在麗澤圈里,整個豐臺最有價值的板塊,也就是樓市上漲可能性最大的區(qū)域也只有麗澤,在過去十年麗澤是完成了多輪上漲,但大多是投機(jī)炒作行為,這個位置真正的供需階段紅利還未出現(xiàn),區(qū)域完全飽滿后最先享受到板塊紅利的無疑是靠近麗澤的好商圈,如玉泉營,西局,菜戶營,廣外,那些品相好的盤吃到行情的概率確定性在90%以上,相反其他板塊只能吃外溢過去的,時間上自然會慢;

2、關(guān)于南四環(huán)大紅門片區(qū)和總部基地這兩個板塊的預(yù)期,可參閱星球精華欄86#豐臺跑贏大盤選籌導(dǎo)圖;首先南三環(huán)以外到南五環(huán)，以大紅門、南苑、新宮為主的區(qū)域資源很匱乏，從1000萬的總價布局上都要避開這些位置,準(zhǔn)確說資源越差的區(qū)域越容易淘到筍盤，拿到筍盤簡單做個裝修增加一下溢價轉(zhuǎn)手就能賺差價，但是這對于選籌的要求太高了，只能說這些位置不適合普通買家，那種靠買賣房子賺錢的職業(yè)人士非常適合，普通買家在這種位置犯錯概率很大,提高勝率最好就是遠(yuǎn)離這種區(qū)域，到確定性更高的區(qū)域,其次科技園正處在豐臺的邊緣屬于兩區(qū)交界，總部基地的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以國企為主，缺乏市場活力，比著一線民企區(qū)域支付能力顯弱明顯，它的優(yōu)勢是次新盤扎堆,像萬科西華府，中海蘇黎世家，九號公館，萬科藍(lán)，首開華潤城，錦花城都是1314年左右的樓盤，這部分盤只能等溢價全部洗凈,區(qū)域完全飽滿有足夠的購買力才會比較稀缺;現(xiàn)階段這些盤都是處于橫跌的狀態(tài),房地產(chǎn)已經(jīng)過了高速增長階段,這種位置的次新產(chǎn)品就需要更長的時間養(yǎng),兌現(xiàn)周期或許很長很長,稀要謹(jǐn)慎購買,又稀又缺才值得購買,你最好的選擇如果是豐臺就是靠近麗澤,不要出這個圈,保值增值上自然不會差,祝順利!

Q:提問:京總好，看了您星球文章，對于各板塊有了一定認(rèn)識，還請指導(dǎo)一下如何置換（自住為主，兼顧投資）:1.本人在臺湖泰禾1號公館有一套80平兩居，目前大概470w左右，打算賣出置換一套房齡新一些的三居，另有現(xiàn)金300w，加上貸款目前總預(yù)算希望控制在1000w以下，如果有特別合適的也可以增加預(yù)算。2.工作地點(diǎn)在復(fù)興門，目前開車通勤單程大概1.5小時以內(nèi)，勉強(qiáng)可以接受這個路程，不喜歡坐地鐵，但希望樓盤1km內(nèi)有地鐵站。3.無需考慮學(xué)校問題，希望住起來舒服一些，通勤不要太遠(yuǎn)即可，但不考慮石景山（感覺上漲空間不大）。

我的問題是:1.現(xiàn)在賣掉臺湖置換到東壩是否合適？2.看了翡翠四季疊拼，感覺升值空間不大，同時房產(chǎn)證面積小，不知道是不是會影響房子金融屬性，如果在同一區(qū)域（亦莊新城）置換不知道是不是有更好選擇？

A:回答; 您好，關(guān)于東壩和翡翠四季，你可以先參閱星球精華欄87#朝陽跑贏大盤選籌導(dǎo)圖、84#大興跑贏大盤選籌導(dǎo)圖;首先臺湖的優(yōu)勢是整個片區(qū)樓盤的質(zhì)感很好，這個區(qū)域是從0起步的，所有的軟硬件都是新的，弊端是這個板塊屬于外溢了，并不是核心位置，未來也不會發(fā)展為核心位置，它是屬于兩不靠，亦莊未來的延伸是東南方位，通州的核心在運(yùn)河，臺湖在城市界面以及樓盤質(zhì)感上雖然有很大的優(yōu)勢，但本質(zhì)它還屬于二三線區(qū)域，你1000萬放在這個板塊第一會導(dǎo)致房子的金融屬性差，未來不好流通，第二房價的上限非常低，你這個預(yù)算繼續(xù)布局這里屬于資源錯配了，其次關(guān)于東壩我覺得不太適合你，這個位置并沒有太好的發(fā)展，現(xiàn)在賣的價格比著城里也沒有明顯的優(yōu)勢，買這種位置的原則是價格足夠低，同等品質(zhì)的盤望京賣10萬，東壩賣5萬6萬，相對于核心位置的5折6折，這樣預(yù)期就很高，和核心區(qū)域價格相差不大的情況下又沒有稀缺資源，未來是沒有什么空間的

1000W左右的預(yù)算如果你能接受1.5小時以內(nèi)的通勤時長，有很多不錯的板塊選擇，如海淀田村的蘭德華庭，130平的小三居價格1150左右，也有戶型更好面積更大的價格在1300左右，如果你的預(yù)算能提高到這個總價，首選區(qū)域一定是海淀，包括北部的華潤五彩城附近，萊圳家園120平的三居1150左右，上林溪100平三居1100左右，這些都是海淀比較不錯的樓盤，商圈資源也可，其次如果你對樓盤的品質(zhì)有更高的要求，次選板塊就可以移到亦莊，金茂悅130平的三居1100左右，更高一點(diǎn)品質(zhì)的金茂逸墅130平的三居1200左右，以上樓盤整體的稀缺性都很好，品質(zhì)在整個區(qū)域也都屬于前列的大盤，可以通過星球精華欄16#北京各區(qū)2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大數(shù)據(jù))查詢樓盤詳細(xì)行情,其中亦莊的品質(zhì)要比海淀的有明顯的差異，這個才是你正確的選籌方向，祝順利！

Q:提問:星主:您好！目前有購置房產(chǎn)打算，想聽聽您的意見，目前居住大興雙高花園小區(qū)，家里老人居住一套一層兩居，自住四層兩居，同單元。家里還有兩套黃村兩居老房子目前出租狀態(tài)，龐各莊一套商業(yè)性質(zhì)疊拼，家里兩個孩子在旁邊景山分校上學(xué)，家人工作都在大興黃村，8年內(nèi)不考慮更換區(qū)域，目前手里可動用資金大約1200w，年收入100w左右，可按首套，現(xiàn)在有兩個想法，一是:在周邊購置改善三居或者四居，看過周邊興創(chuàng)屹墅、西斯萊、青島嘉園二手房，也看過黃村義和莊區(qū)域新房，以上房子是否值得購買？性價比如何？二是:不在大興區(qū)黃村區(qū)域購房，在其他區(qū)域投資一套升值空間好的房子用于出租，給個建議區(qū)域或者樓盤。希望您能給個合理化建議，感謝！

A:回答:您好，感謝信任！1、你大興持有的這5套房，從保值及增值的角度都應(yīng)該做調(diào)整，具體為：高米店板塊的雙高花園價格4萬7，而順馳領(lǐng)海的價格是5萬，從我過去的經(jīng)驗(yàn),這種位置的次新盤淘到筍盤概率80%以上，意思就是順馳領(lǐng)海有很大可能可以以低于雙高花園4萬7的價格買入，雙高花園從居住體驗(yàn)及樓盤的綜合資源都要比順馳領(lǐng)海差很多，而順馳的價格確不高，所以一直是板塊內(nèi)的主流盤，高米店這個區(qū)域有它的價值，也是承接南城剛需的主要區(qū)域，參閱星球精華欄文章84#大興跑贏大盤選籌導(dǎo)圖

大興西側(cè)板塊輪動的順序依次是西紅門，高米店，如果板塊輪動順馳領(lǐng)海無疑是最大的收益者，而雙高花園以目前的價格保守估計中短期不會有太好的表現(xiàn)，如果你們在這個區(qū)域上有購置的需求，不應(yīng)該動用手中的現(xiàn)金，第一考慮應(yīng)該是以舊換新，如果以現(xiàn)金購置等于你們所有的不動產(chǎn)80%壓在了高米店，剩余的20%一部分在龐各莊，一部分在黃村的老破小上，這種布局的方向是很差的，也是很危險的,高米店這種區(qū)域雖有價值但還不值得多倉重倉，準(zhǔn)確說是總價超過800萬就應(yīng)該逃離的區(qū)，你是因自住不得已兩套。

2、其次黃村的兩套老破小也要趁勢盡快變現(xiàn)，黃村是大興最早的城區(qū)，整個區(qū)域90%的盤全是老舊小區(qū)，而大興是一個快速發(fā)展的區(qū)，參閱星球精華欄文章04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，只留霸盤;未來的新城新區(qū)新盤會把老城老盤的行情慢慢淹沒掉，尤其是那種老破小扎堆的老城區(qū)，老破小值不值錢取決于它的周圍是什么，像城內(nèi)再舊的盤一樣有價值，而相反新區(qū)越金貴，老城區(qū)就越破敗，這種沒有地段資源的越早脫手越好。其次龐各莊商業(yè)性質(zhì)的疊拼，每一個行政區(qū)都有低密度的住宅區(qū)，大興的低密度住宅區(qū)是河西北側(cè)紫金壹號院的地塊，除此之外類似于龐各莊，新機(jī)場，采育這種位置的洋房只有居住屬性，低密度產(chǎn)品除了本身價值，還有圈層價值，地段價值，這些資源是有分別的，資源太差的無論居住屬性有多強(qiáng)，未來都是不值錢的。

你當(dāng)下的重心是要盡快做這些房產(chǎn)的清倉計劃，并且要快,最好是趁這一波高峰期把該出的全部出了,除了高米店自住的，南城不建議另外新布局了，如果有別墅或者低密度產(chǎn)品的需求，可以移到亦莊的核心圈，就是紫金壹號院和金茂府所在的兩個地塊，還有多余的資金就要移到城六區(qū)了，海淀朝陽是首選，這樣你的布局是高米店2套自住，亦莊一套，城內(nèi)一套，如果資金寬裕可以在保證這個布局的情況下擴(kuò)大城內(nèi)的面積，高米店要壓縮購房成本和面積，亦莊適中即可，這種布局方向上不會有問題，建議你認(rèn)真閱讀星球精華欄實(shí)操類的文章,81#北京房產(chǎn)核心邏輯和原理這篇是必讀,祝順利！

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宏觀類（部分文章）

01#北京樓市的十年主流預(yù)判（2022-2032）

08#通貨膨脹貨幣與房價

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，只留霸盤

05#因?yàn)楸Ｕ戏砍渥悖陨唐贩緽漲

07#巧用杠桿，貸款的利用

41#理解房地產(chǎn)泡沫

微觀類（部分文章）

11#北京七個行政區(qū)邊緣的房價預(yù)警研判

12#避坑寶典：北京17大貶值區(qū)域?qū)D

13#學(xué)區(qū)寶典：東西海學(xué)區(qū)房選籌導(dǎo)圖

14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動癥

15#望京139個盤，穩(wěn)健增長的只有39個

16#北京各區(qū)2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大數(shù)據(jù))

17#石景山未來樓市的預(yù)判及購買建議

實(shí)操類（部分文章）

81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩(wěn)健的78個剛需盤分析

83#通州跑贏大盤選籌導(dǎo)圖

84#大興跑贏大盤選籌導(dǎo)圖

84#北京持幣200W以下的投資術(shù)

86#豐臺跑贏大盤選籌導(dǎo)圖

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