記者｜吳波

北京二手房月成交量最近開(kāi)始走低，價(jià)格也更趨理性。

根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房成交9340套，環(huán)比上月下跌25.7%，月成交量創(chuàng)下自去年4月以來(lái)新低。

事實(shí)上，北京二手房成交量在9月份就出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，當(dāng)月北京二手住宅網(wǎng)簽1.2萬(wàn)套，環(huán)比下降23%，同比去年同期下降28%，創(chuàng)下近1年來(lái)的市場(chǎng)新低。

傳統(tǒng)的“金九銀十”失色不僅體現(xiàn)在成交量上，還體現(xiàn)在價(jià)格上。首先，成交走弱，有部分房東因?yàn)楫?dāng)前房?jī)r(jià)不及心理預(yù)期而選擇暫不掛牌銷(xiāo)售。據(jù)《10月國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》顯示，新增供應(yīng)方面，10月全國(guó)新增掛牌房源量環(huán)比下跌5.2%，北京則下跌了17.5%。

其次，北京二手房買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格博弈增加，愿意下調(diào)掛牌價(jià)的房東比例也在增加。據(jù)麥田房產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在10月的調(diào)價(jià)房源中，有超過(guò)85%的房源下調(diào)掛牌價(jià)，這個(gè)比例比9月又多了4個(gè)百分點(diǎn)。

通州業(yè)主劉女士（化名）明顯感覺(jué)到北京二手房有所降價(jià)，她說(shuō)，“在通州，除了環(huán)球影城周邊漲價(jià)了，其它房源明顯降價(jià)，比如翠屏北里、新華聯(lián)家園都有下調(diào)。中介說(shuō)具體價(jià)格看戶型?！?/p>

“別墅降價(jià)很猛。”劉女士進(jìn)一步表示，“根據(jù)中介的推廣，一套東三環(huán)湖景別墅，雙花園120平，精裝800萬(wàn)，客廳6米挑空，帶電梯，原成本房?jī)r(jià)4400萬(wàn)，現(xiàn)在底價(jià)3800萬(wàn)。再比如，一套優(yōu)山美地的使用面積650平的邊戶獨(dú)棟，業(yè)主原始購(gòu)房?jī)r(jià)3050萬(wàn)，現(xiàn)在著急用錢(qián)2650萬(wàn)就能賣(mài)，全款一個(gè)月周期底價(jià)2500萬(wàn)?！?/p>

針對(duì)上述情況，麥田房產(chǎn)對(duì)界面新聞表示，“別墅降價(jià)是由于房地產(chǎn)稅出臺(tái)心理預(yù)期帶來(lái)的影響。不過(guò)，整體降價(jià)房源還是集中在之前炒作的學(xué)區(qū)房?！?/p>

今年以來(lái)，隨著雙減政策的執(zhí)行和教育部下發(fā)的多項(xiàng)政策，北京二手房學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格普遍回歸理性。

而在9月，北京海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)又發(fā)出行業(yè)內(nèi)部自律倡議，號(hào)召中介機(jī)構(gòu)共同抵制惡意爭(zhēng)奪房源的行為。同時(shí)，海淀房協(xié)也發(fā)布了部分熱點(diǎn)小區(qū)的二手房交易指導(dǎo)參考價(jià)，指導(dǎo)價(jià)設(shè)計(jì)名單包含海淀29個(gè)重點(diǎn)小區(qū)，針對(duì)60平米以下小戶型、60-90平米中戶型以及90平米以上大戶型，并且超過(guò)掛牌指導(dǎo)價(jià)1%的不讓掛牌。

“調(diào)整最多的還是學(xué)區(qū)房。最狠的區(qū)域是東城、西城和海淀。周邊其他區(qū)域，學(xué)區(qū)屬性比較小的降幅大概在3—5%左右?！?海淀鏈家經(jīng)紀(jì)人張平（化名）稱，”比如中關(guān)村三小旁邊的蜂鳥(niǎo)家園，以前單價(jià)達(dá)到20萬(wàn)左右，現(xiàn)在單價(jià)只有十五六萬(wàn)?！?/p>

界面新聞查詢鏈家APP發(fā)現(xiàn)，一套49.39平方米的蜂鳥(niǎo)家園房源，目前掛牌價(jià)確實(shí)降為760萬(wàn)，均價(jià)約15.38萬(wàn)/平方米。

豐臺(tái)鏈家經(jīng)紀(jì)人李磊（化名）也稱當(dāng)下二手房議價(jià)空間變大了，“學(xué)區(qū)房降價(jià)基本沒(méi)有對(duì)豐臺(tái)產(chǎn)生影響。當(dāng)下掛牌房源變少，則是因?yàn)樯习肽曩u(mài)得比較好。不過(guò)，目前房?jī)r(jià)可談空間確實(shí)變大了，可談空間增加30萬(wàn)左右。”

二手房市場(chǎng)降溫中介早有預(yù)判。在今年第二季度業(yè)績(jī)電話會(huì)議上，貝殼管理層就預(yù)期下半年市場(chǎng)會(huì)降溫。尤其是在二手房方面，信貸收緊、按揭利率上行，審批和放款周期拉長(zhǎng)，疊加二手房參考價(jià)制度，市場(chǎng)將對(duì)二手房業(yè)務(wù)產(chǎn)生顯著影響。

我愛(ài)我家也曾在中報(bào)中預(yù)測(cè)，由于目前貸款首付比例上調(diào)，購(gòu)房成本初始上升，加之學(xué)區(qū)房政策轉(zhuǎn)向，各地實(shí)施網(wǎng)登限價(jià)，二手房地產(chǎn)市場(chǎng)管理政策整體收緊，交易價(jià)格、交易手續(xù)審查進(jìn)入嚴(yán)管周期，二手市場(chǎng)預(yù)期下半年會(huì)出現(xiàn)下降。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)稱：“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)格轉(zhuǎn)換，整體來(lái)看市場(chǎng)已經(jīng)從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)，成交量下滑、成交價(jià)上漲乏力甚至出現(xiàn)下挫都是風(fēng)格轉(zhuǎn)換的重要體現(xiàn)，市場(chǎng)的心態(tài)出現(xiàn)變化由此導(dǎo)致熱度下降。另外在客觀因素層面，房貸政策的嚴(yán)控導(dǎo)致需求出現(xiàn)銳減，尤其是部分城市的二手房貸款出現(xiàn)放款難，放款周期長(zhǎng)的問(wèn)題，導(dǎo)致交易周期不斷拉長(zhǎng)?！?/p>

從目前的二手房市場(chǎng)來(lái)看，相比前兩月開(kāi)始有所好轉(zhuǎn)，當(dāng)下房貸已出現(xiàn)放松跡象。

9月底央行針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)“要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，此后多次釋放信貸維穩(wěn)信號(hào)。

“貝殼研究院監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，10月房貸利率在年內(nèi)首次出現(xiàn)環(huán)比下降，這表示局部市場(chǎng)住房信貸環(huán)境有所改善。預(yù)計(jì)4季度住房信貸環(huán)境繼續(xù)邊際改善，對(duì)首套置業(yè)客群、賣(mài)一買(mǎi)一的改善客群予以保障和支持，利于修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，減緩市場(chǎng)調(diào)整壓力?！?貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)稱。

北京鏈家經(jīng)紀(jì)人以及麥田房產(chǎn)都對(duì)界面新聞表示，近期北京房貸確實(shí)出現(xiàn)放松跡象。房貸放款周期縮短至3個(gè)月。

“房貸沒(méi)有之前那么緊張了，現(xiàn)在的放款周期是3個(gè)月。有的銀行如華夏銀行、光大銀行等1至2個(gè)月就能放款了。”北京鏈家經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，“不過(guò)，當(dāng)下房貸政策每個(gè)月20號(hào)都會(huì)進(jìn)行調(diào)整，二手房市場(chǎng)后續(xù)走向主要還是看政策?！?/p>

就北京而言，北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原預(yù)判也十分樂(lè)觀，他說(shuō)“市場(chǎng)具有置換多、杠杠低、調(diào)控嚴(yán)、需求真四個(gè)特點(diǎn)。這些特點(diǎn)使得北京市場(chǎng)在上行階段不會(huì)出現(xiàn)暴漲情形，在下行階段亦會(huì)有其自身韌性?！?/p>

從數(shù)據(jù)上，北京今年二手房表現(xiàn)并不差，且10月也有所提振。 北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年前十月，北京二手房總成交量達(dá)到165894萬(wàn)套，超過(guò)去年前十月的130638萬(wàn)套。

此外，麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，北京10月下半月和上半月市場(chǎng)熱度分化明顯。10月下半月日均帶看量比上半月多32%。

高原進(jìn)一步表示，盡管從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，全市10月交易量不足10000單，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)實(shí)際上具有一定的滯后性，實(shí)際10月數(shù)據(jù)更多反饋了9月市場(chǎng)的運(yùn)行情況。從住宅交易業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)來(lái)看，隨著信貸過(guò)度緊縮情況開(kāi)始緩解，同時(shí)賣(mài)家預(yù)期有所下行，掛牌價(jià)格更為接近實(shí)際成交水平，更易達(dá)成交易，市場(chǎng)運(yùn)行已經(jīng)進(jìn)入修復(fù)期。

經(jīng)調(diào)研與初步估算，估計(jì)10月成交情況相較9月份應(yīng)該有20%左右環(huán)比提升，這部分交易量會(huì)在11月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中體現(xiàn)。