購置房產(chǎn)、土地使用權(quán)繳納的契稅是否并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅

文/段文濤

新購廠房，已取得發(fā)票并繳納契稅，核定房產(chǎn)稅稅種后，所繳的契稅是否要并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅？

再有，購買土地使用權(quán)時(shí)繳納的契稅，是否要并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅？

契稅，是在中國境內(nèi)的土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)承受土地、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人，按照法定的計(jì)稅依據(jù)和適用稅率征收的一種稅收。

一、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定

（一）《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》（財(cái)會(huì)〔2006〕3號(hào)）第八條：外購固定資產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)、使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、安裝費(fèi)和專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)等。

（二）《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無形資產(chǎn)》（財(cái)會(huì)〔2006〕3號(hào)）第十二條：無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。外購無形資產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出。

（三）《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南——會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理》：

1601固定資產(chǎn)：本科目核算企業(yè)持有的固定資產(chǎn)原價(jià)。

固定資產(chǎn)的主要賬務(wù)處理：企業(yè)購入不需要安裝的固定資產(chǎn)，按應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)成本的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。購入需要安裝的固定資產(chǎn)，先記入“在建工程”科目，達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)再轉(zhuǎn)入本科目。

1701 無形資產(chǎn)：本科目核算企業(yè)持有的無形資產(chǎn)成本，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)等。

無形資產(chǎn)的主要賬務(wù)處理：企業(yè)外購的無形資產(chǎn)，按應(yīng)計(jì)入無形資產(chǎn)成本的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（四）根據(jù)以上規(guī)定，購買現(xiàn)房作為辦公用房，若該房屋已達(dá)入住條件，房款和契稅應(yīng)作為其成本，即契稅應(yīng)記入“固定資產(chǎn)”科目；若該房屋未達(dá)入住條件，需進(jìn)一步施工，則應(yīng)將房款和契稅計(jì)入在建工程。

受讓土地使用權(quán)時(shí)繳納的契稅，屬于購買土地使用權(quán)的成本，相關(guān)契稅應(yīng)記入“無形資產(chǎn)”科目。

二、稅收政策的相關(guān)規(guī)定

（一）《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅〔2008〕152號(hào))第一條“關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題”規(guī)定：對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。

（二）《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào) ）第三條“關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題”規(guī)定：對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

三、相關(guān)契稅應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值

納稅人購置房屋，承受房屋權(quán)屬時(shí)相應(yīng)繳納的契稅應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)稅的應(yīng)稅房產(chǎn)原值，一并按規(guī)定計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

承受土地使用權(quán)，相應(yīng)繳納的契稅，應(yīng)計(jì)入所購?fù)恋厥褂脵?quán)的成本（地價(jià)總額）。若在此宗地上建造房屋，在確定該房產(chǎn)原值時(shí)，再按照財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文件第三條“關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題”的規(guī)定，計(jì)算計(jì)入房產(chǎn)原值的土地使用權(quán)價(jià)款，一并按規(guī)定計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

綜上，承受房屋權(quán)屬繳納的契稅、承受用于建造房屋的土地權(quán)屬繳納的契稅，均應(yīng)計(jì)入應(yīng)稅房產(chǎn)的原值，按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

相關(guān)事項(xiàng)

附、土地增值稅政策相關(guān)規(guī)定：

（1）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《土地增值稅暫行條例》第六條第一項(xiàng)（取得土地使用權(quán)所支付的金額）、第三項(xiàng)（舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格）規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5％的基數(shù)。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

作者：段文濤 來源：稅海濤聲