一、重慶調(diào)整個人住房房產(chǎn)稅政策！

1月24日，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會消息，重慶接連發(fā)布《重慶市人民政府關(guān)于修改〈重慶市關(guān)于開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法〉和〈重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細(xì)則〉的決定》和《重慶市促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施的通知》等重磅政策。

房產(chǎn)稅應(yīng)繳稅額7折

政策原文

自2024年1月1日起，將我市個人住房房產(chǎn)稅應(yīng)稅住房的計稅依據(jù)由“房產(chǎn)交易價”調(diào)整為“房產(chǎn)交易價的70%”；

應(yīng)納稅額的計算公式調(diào)整為：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×70%×稅率（其中：應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積）。

案例1：重慶市民王某持有2018年在兩江新區(qū)購買的家庭首套應(yīng)稅獨棟商品住宅，當(dāng)年已辦理不動產(chǎn)權(quán)證，建筑面積200平方米，交易價320萬元，原稅率0.5%。政策調(diào)整前后王某應(yīng)繳納該房的個人住房房產(chǎn)稅如下：

政策調(diào)整后2024年應(yīng)納稅額：

=（200-180）×（3200000÷200）×70%×0.5%=1120（元）

政策調(diào)整前2023年應(yīng)納稅額：

=（200-100）×（3200000÷200）×0.5%=8000（元）

案例2：重慶市民李某持有2017年在渝北區(qū)購買的家庭首套應(yīng)稅高檔住房，當(dāng)年已辦理不動產(chǎn)權(quán)證，建筑面積190平方米，交易價285萬元，原稅率0.5%。政策調(diào)整前后李某應(yīng)繳納該房的個人住房房產(chǎn)稅如下：

政策調(diào)整后2024年應(yīng)納稅額：

=（190-180）×（2850000÷190）×70%×0.5%=525（元）

政策調(diào)整前2023年應(yīng)納稅額：

=（190-100）×（2850000÷190）×0.5%=6750（元）

（案例1和2中已按照新政策計算：家庭免稅面積由100平方米調(diào)整為180平方米）

三檔稅率統(tǒng)一為一檔

政策原文

將不同交易價格區(qū)間獨棟商品住宅和高檔住房對應(yīng)執(zhí)行的0.5%、1%、1.2%三檔稅率，調(diào)整為統(tǒng)一的0.5%一檔稅率。

案例1：在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的趙某持有2022年在南岸區(qū)購買的應(yīng)稅普通住房，當(dāng)年辦理不動產(chǎn)權(quán)證，建筑面積90平方米，交易價108萬元；該房是趙某在重慶持有的第二套普通住房（自2023年10月起，趙某在重慶持有的首套普通住房不再繳納個人住房房產(chǎn)稅）。政策調(diào)整前后趙某應(yīng)繳納第二套普通住房的個人住房房產(chǎn)稅如下：

政策調(diào)整后2024年應(yīng)納稅額：

=（90-0）×（1080000÷90）×70%×0.5%=3780（元）

政策調(diào)整前2023年應(yīng)納稅額：

=（90-0）×（1080000÷90）×0.5%=5400（元）

家庭免稅面積調(diào)整為180平方米

政策原文

將試點以來新購獨棟商品住宅、高檔住房的家庭免稅面積由100平方米調(diào)整為180平方米。

案例1：重慶市民張某持有2017年在九龍坡區(qū)購買的家庭首套應(yīng)稅獨棟商品住宅，當(dāng)年已辦理不動產(chǎn)權(quán)證，建筑面積170平方米，交易價323萬元，原稅率0.5%。政策調(diào)整前后張某應(yīng)繳納該房的個人住房房產(chǎn)稅如下：

政策調(diào)整后2024年應(yīng)納稅額=0（元）

政策調(diào)整前2023年應(yīng)納稅額：

=（170-100）×（3230000÷170）×0.5%=6650（元）

案例2：重慶市民劉某持有2017年在渝中區(qū)購買的家庭首套應(yīng)稅高檔住房，當(dāng)年已辦理不動產(chǎn)權(quán)證，建筑面積160平方米，交易價240萬元，原稅率0.5%。政策調(diào)整前后劉某應(yīng)繳納該房的個人住房房產(chǎn)稅如下：

政策調(diào)整后2024年應(yīng)納稅額=0（元）

政策調(diào)整前2023年應(yīng)納稅額：

=（160-100）×（2400000÷160）×0.5%=4500（元）

中心城區(qū)推出“換新購”服務(wù)

政策原文

開展“換新購”服務(wù)，組織房地產(chǎn)企業(yè)提供商品住房“放心買”、中介機(jī)構(gòu)提供二手住房“優(yōu)先賣”交易服務(wù)，支持“以小換大”“以舊換新”。

政策解讀：在“換新購”服務(wù)模式中，購房者與開發(fā)企業(yè)簽訂新建商品住房“放心買”認(rèn)購協(xié)議，同時與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽署二手房“優(yōu)先賣”協(xié)議。

在新建商品住房“放心買”認(rèn)購協(xié)議、二手房“優(yōu)先賣”協(xié)議中，約定30—90天時間周期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)為購房者鎖定意向房源，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過“優(yōu)先賣”服務(wù)，縮短二手房售出周期。

若二手房在約定時間內(nèi)售出，則購房者按約定流程辦理新建商品住房購買手續(xù)；若二手房在約定時間內(nèi)未售出，則開發(fā)企業(yè)按約定退還新建商品住房認(rèn)購金，購房者無需承擔(dān)違約風(fēng)險。

延續(xù)實施退稅優(yōu)惠

政策原文

2022年10月1日至2025年12月31日期間，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅按國家相關(guān)規(guī)定予以退稅優(yōu)惠。

政策解讀：自2022年10月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在我市重新購買住房（新購住房為新房的，購買住房時間以住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理房屋交易合同備案時間為準(zhǔn)；

新購住房為二手房的，購買住房時間以納稅人購房契稅完稅時間或不動產(chǎn)權(quán)證載明的登記時間為準(zhǔn)）的納稅人（出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關(guān)，應(yīng)為新購住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一），對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

優(yōu)化多子女家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

政策原文

對符合國家生育政策的多子女家庭（二孩及以上）在重慶市中心城區(qū)新購的第二套住房享受首套房商業(yè)貸款政策。

政策解讀：對符合國家生育政策的多子女家庭（二孩及以上），在我市中心城區(qū)新購的第二套住房認(rèn)定為首套，享受首套房商業(yè)貸款政策。多子女家庭提供家庭戶口證明、房屋查詢結(jié)果等資料，向重慶市房地產(chǎn)交易事務(wù)中心所屬轄區(qū)分中心申請出具家庭住房套數(shù)認(rèn)定證明，再向商業(yè)銀行申請商業(yè)性個人住房貸款。

二、轉(zhuǎn)讓住房個人所得稅政策

轉(zhuǎn)讓住房個人所得稅

政策

基本規(guī)定

　　◆ 個人取得“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”(財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，是指個人轉(zhuǎn)讓有價證券、股權(quán)、合伙企業(yè)中的財產(chǎn)份額、不動產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財產(chǎn)取得的所得)，應(yīng)當(dāng)繳納個人所得稅。

　　◆ 個人轉(zhuǎn)讓住房取得的所得，應(yīng)當(dāng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應(yīng)納稅所得額，按照20%的稅率計算應(yīng)納稅額。

◆ 對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。

政策依據(jù)

《中華人民共和國個人所得稅法》

《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》

《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號)

核定征收情形

　　◆ 納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。

　　◆ “未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證”，是指納稅人不能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄。

政策依據(jù)

《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號)

《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》(國稅發(fā)〔2007〕33號)

滿五唯一情形

◆ 個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。

◆ “自用5年以上”，是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達(dá)5年以上。

◆ “家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

政策依據(jù)

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅若干政策問題的通知》(財稅字〔1994〕20號)

《財政部 國家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(財稅字〔1999〕278號)

《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》(國稅發(fā)〔2007〕33號)

無償贈與情形

以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：

　　◎ 房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

　　◎ 房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

　　◎ 房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

政策依據(jù)

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)

離婚析產(chǎn)情形

通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置，個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。

政策依據(jù)

《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確個人所得稅若干政策執(zhí)行問題的通知》(國稅發(fā)〔2009〕121號)

換購住房情形

　　自2022年10月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

　　其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

政策依據(jù)

《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2022年第30號)

《財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》(財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第28號)

三、一圖讀懂房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅

來源：中國會計報綜合國家稅務(wù)總局、重慶市政府網(wǎng)、重慶發(fā)布、內(nèi)蒙古稅務(wù)、廣東省稅務(wù)局等