從2021年開始，在房地產持續調控之下，國內房價出現明顯調整，現在很多城市房地產市場呈現“量價齊跌”的情況。同時，目前有21座城市推出了新房“限跌令”，以穩定當地的房價，避免房產泡沫的破裂。于是，很多人都提出了這樣的問題，當年美、日兩國為什么要主動刺破房產泡沫，而不是想竭力保住和穩定房價呢？

第一，造成美、日兩國房地產泡沫的原因

從上世紀60年代開始，日本經濟在美國的全力支持之下快速崛起，到了80年代中期，日本的GDP已經達到了美國GDP總量的70%。為了削弱日本出口的競爭力，美國等西方國家就在1985年與日本簽訂了廣場協議。于是，日元就開始升值了，僅用了3年，就翻了一倍。這就導致了日本出口受到了重創，不得不靠發展本國的房地產業來拉動經濟，不管是有錢人還是普通居民都在炒房。

而美國的房地產泡沫主要是上世紀90年代末的互聯網泡沫破裂，美國經濟受到重創，不得不開始發展房地產業。美國房地產泡沫被吹起主要有兩個原因：一個是，長期奉行的是低利率政策，導致房價被推高。從2001年到2005年間，美國平均每年房價增速達到12%。

另一個是，美國的借貸公司“兩房”的迅速發展壯大，不僅是把房貸放給了根本沒有償還能力的低收入群體，還把這樣的次級貸款打包成金融衍生品，在金融市場上出售，這就為后來的房地產危機埋下伏筆。

第二，房地產泡沫被刺破的原因

日本的房價泡沫在進入到上世紀90年代后就達到了頂峰，當時日本東京的一個區的房地產市值就相當于整個美國的房地產市值。同時，日本東京的房價僅從1985年到1988年，就漲了2倍。全日本的土地總價值相當于美國的4倍。日本當時無論是達官顯貴，還是普通百姓都在炒房子。

為此，日本政府也看到了房地產泡沫越吹越大，就通過控制房地產貸款規模，以及連續加息的方式來刺破房地產泡沫。受此影響，日本房地產泡沫瞬間被刺破，日本的房價快速跌去70%，炒房客的財富快速蒸發，很多人都選擇跳樓自殺。

而美國當年刺破房產泡沫也是采取了加息的政策，在2006年，美聯儲的利率達到了25%，這導致了購房者的還貸成本快速上升，購房需求卻在不斷減少。更關鍵的是，之前“兩房”把這類低收入群體的房貸打包賣給了銀行等金融機構，這就為美國金融市場爆發危機埋下伏筆。于是，在2007年出現了“兩房”等一些銀行的破產倒閉潮，美國政府也沒有出手援助，使得美國房價跌幅超過45%，房地產泡沫就此破裂。

第三，美日兩國為什么不盡全力保房價？

當年美日兩國為什么不盡全力保房價呢？首先，美日兩國覺得與其全力保房價，還不如長痛變短痛。美日兩國在刺破房地產泡沫之后，就開始轉型高新科技領域，把更多的房地產資金導入實體經濟，后來美日兩國的經濟結構轉型都很成功。特別是日本，在汽車、半導體、數據機床、機器人等領域都處于世界領先的位置。

再者，美日兩國不盡全力保房價，都有各自的原因。美國是世界第一經濟大國，美元又是世界性貨幣，所以美國完全可以向世界轉嫁經濟和金融危機。而且，美國的經濟也有自我修復的功能。沒過幾年，經濟就能夠很快地復蘇。

而日本經濟雖然原地踏步了30年，但日本在上世紀60、70年代都曾投資海外市場，在海外有10萬億美元的投資，每年能有3萬億美元的投資回報。所以，盡管日本房地產泡沫破裂，國內GDP停滯不前，但是日本國民的生活質量卻沒有下滑。顯然，這兩個國家都扛得住房地產泡沫的破裂。