大家好，怎么區分我們房屋的性質呢？主要通過證載來判斷，我這里給大家分享一個案例。

案情介紹：

2009年某公司取得房屋拆遷許可證，公告后，對位于某市某區的房屋進行拆遷。被拆遷人甘某的房屋位于拆遷范圍之內。在實施拆遷的過程中，甘某與某公司就房屋用途和補償安置問題達不成一致，于是申請某拆遷主管部門進行裁決，某拆遷主管部門裁決認定，該房屋產權登記證登記的房屋性質為住宅，應當以此為依據來進行補償。甘某不服行政裁決提起行政訴訟，以裁決侵犯其合法權益為由，請求撤銷行政裁決。

甘某訴稱：該房屋自2006年起獲得經營超市的營業執照，一直經營至今。應該按照經營性用房進行拆遷賠償，應該給予停產停業損失。

被告某拆遷主管部門辯稱：房屋的使用性質應以房屋產權證書為準，該房屋登記為住宅，就應按照住宅用房給予拆遷補償。

判決結果：

維持行政裁決的結果，某拆遷主管部門依照產權登記認定房屋性質為住宅并進行拆遷補償并無不當。

案例分析：

本案爭議的焦點是依據什么來認定被拆遷房屋的性質？

由于本案發生在《國有土地上房屋征收與補償條例》實施之前，應該適用《城市房屋拆遷管理條例》的規定。本案中對房屋用途的認定標準，是房屋產權證還是營業執照，雙方各持己見。房屋產權證是城市房屋管理部門依法向所有權人核發的證明房屋所有權狀況的憑證，而營業執照是國家工商管理部門依法向從事工商業的公民、法人和其他商業組織核發的證明商事主體資格的憑證。在對房屋使用性質進行認定時，主要參考的是房屋產權證上對房屋性質的書面認定，其次應該考慮到房屋實際的使用情況。在新的征收補償條例沒有出臺前，在不能提供相關的證明使用性質變更的文件的情況下，一般都是依據房屋產權證來認定房屋的用途，這樣很可能造成實際經營者的損失。

但是這種情況已經改變，2011年《國有土地上房屋征收與補償安置條例》正式實施，某市人民政府印發了《某市國有土地上房屋征收停產停業損失補償暫行辦法》，對房屋性質的認定進行了明確的規定。獲得停產停業損失需要滿足以下三個條件：

第一，被征收房屋具有房屋權屬證明或經有關部門認定為合法建筑；

第二，有合法、有效的營業執照，且營業執照上標明的營業地點為被征收房屋；

第三，已辦理稅務登記并具有納稅憑證。

對于非住宅的補償，按照非住宅經營補償評估公式計算；以自有非住宅房屋，從事生產經營活動的；停產停業損失補償費=（月凈利潤×修正系數+員工月生活補助）×停產停業損失補償期限。以住宅從事經營活動的，按照實際經營面積每平方米800元至3000元給予一次性補償，具體標準由各區縣房屋征收部門結合本地區實際情況確定。所以根據目前這個規定，即使是住改非的房屋也能獲得停產停業損失。

友情提示：

由于拆遷安置補償涉及拆遷各方當事人的重大利益，也成為拆遷人、被拆遷人利益博弈的焦點。由于經營性用房的補償價格要遠遠高于住宅用房，在產權置換中，被拆遷房屋是經營性用房，還可以要求置換營業用房。所以在確定房屋拆遷補償與安置措施前，確定拆遷房屋的用途就顯得至關重要。雖然，根據某市的規定，即使是住改非的房屋拆遷也可以獲得停產停業損失，但是相對于本身就是經營性用房的被拆遷房屋補償相對較少。所以在這種現實下，被拆遷人如果從事經營活動，應該及時變更房屋產權證上的房屋使用性質，并且保存好營業執照、納稅證明等經營憑證，這樣才能最大限度地維護自身的合法權益。