房產重建(房產重建后權屬)

老舊小區改造是關系到千家萬戶切身利益的重大民生工程。????就在本月上旬，浙江出臺了全國首個省級層面推進城鎮老舊小區自主更新的指導意見，《指導意見》將在5月1日正式試行。其中的關鍵詞就在于“自主更新”，把決定權交給小區居民。通過政府引導、業主出資，實施老舊小區危舊住宅的整體拆除重建。通過推進城鎮老舊小區改造自主更新試點工作，引導群眾從“要我改”到“我要改”。

近段時間，位于杭州市上城區的閘弄口新村、東村、新苑等片區，正在進行小區自主更新的排摸調研。調研的內容除了有沒有意愿，還具體到重建房屋想不想擴大面積、要不要車位等。

杭州市上城區閘弄口街道閘弄口社區黨委書記 吾艷：目前大概摸底70%到80%，涉及2000多戶，大多數還是比較支持自主更新這件事。

杭州市上城區閘弄口街道閘弄口新村居民：雖然外立面也有進行過改造，但是老房子漏水之類的問題還是會有。如果能推倒重建的話，我覺得這些問題可以一并解決掉的。

在《指導意見》發布后，杭州西湖區的翠苑北二區的小區居民積極響應，將一份“原拆原建倡議書”貼在小區出入口，小區業主還自發成立了自主更新委員會，向街道提交了自主更新申請?？淳用褚庠溉绱藦娏遥值拦ぷ魅藛T及時對接西湖區住建局，邀請相關專家，組織召開了一次小范圍的業主溝通會。

杭州西湖區翠苑北二區居民代表 丁質良：翠苑北二區210戶業主向你們表達我們強烈希望原拆重建的意愿。截至4月15日晚，同意原拆重建的業主有178戶，占調研人數比例達94.6%。

浙江省建筑設計研究院規劃設計院院長 胡適人：這次的事情叫做自主更新，所以特別強調自主兩個字，我們的目標肯定是要100%同意的。

根據《指導意見》，住宅小區可成立業主自主更新委員會或授權業主委員會，在廣泛征求業主意見后，自愿提交更新申請。經所在縣（市、區）政府審核后，委員會根據當地政策和條件，編制更新方案，最后必須由業主共同作出實施決定。

雖然熱情滿滿，但經過現場溝通后，丁質良明白要實現小區的自主更新并不容易。

杭州西湖區翠苑北二區居民代表 丁質良：方案出來以后，最大的問題就是出資。原來是意愿，但是真正讓你口袋里掏多少錢，我個人感覺分析可能跟現在的數據就會有所偏離。

自掏腰包建房子要出多少錢？

看看浙工新村的案例

大家最為關心的是自掏腰包建房子到底要拿出多少錢？杭州浙工新村是浙江自主更新的試點案例，需要居民自籌的具體數額也都跟浙工新村有關。那么，作為杭州第一個“吃螃蟹”的老舊小區，浙工新村自主更新時小區老百姓出了多少錢？具體的數額又是怎樣核算出來的呢？

眼前這片工地就是正在建設中的浙工新村，根據自主更新方案，浙工新村拆除了原來的13幢多層建筑，新建7幢住宅小高層，還將配置活動中心等配套設施，新設地下車位460多個。

杭州市拱墅區朝暉街道黨工委書記 李骃：路對面就是浙江工業大學，北面是浙江省人民醫院，看病基本上這里方便，購物、交通、出行，包括教育等已經非常成熟。

浙工新村建于20世紀八十到九十年代。由于房齡長，小區有多幢住宅被鑒定為C級危房。2018年，浙工新村被納入政府的成片改造計劃，但由于多種原因改造計劃擱淺。隨著時間的推移，很多居民的拆改意愿越來越迫切。

在經過長達一年的調研和前期準備，2023年4月23日，浙工新村有機更新項目啟動。通過六輪入戶走訪，發動居民的力量，建立居民自更會，項目84天完成簽約，66天完成騰房。根據簽約方案，浙工新村業主要承擔：

• 與原房套內建筑面積相等部分的新房建筑面積改造費用為1350元/平方米，同時確保重建后置換的新房套內面積不小于原房套內面積。
• 擴建面積則按34520元/平方米收取，最多能擴建20平方米。
• 車位22萬元左右。

杭州市拱墅區朝暉街道黨工委書記 李骃：每平方米1350元的重置價，是參照杭州市的房屋重置價格標準。每平方米34520元的新房擴面價，是請第三方機構針對新房的市場評估、實際周邊老舊小區的二手房成交價等維度測算出來的一個專業數據，當然大的前提還是資金平衡。

李骃強調，1350元/平方米的價格并不是房屋建設的實際成本，那實際成本到底是多少？記者咨詢了行業內人士。

浙江省工程建設標準化專家委員會成員 裘黎明：大部分的中檔房子建設成本價格目前在每平方米3000到4000元，這個成本是除了土地成本以外包括前期的一些費用，檢測費、水電煤這些。

據裘黎明介紹，浙工新村因為地質原因，地下室施工基坑維護成本較高，建設成本每平方米就達到了4000元左右。這也就意味著，浙工新村的老百姓如果不選擇擴充房屋面積，也不要車位，那么他所承擔的費用是遠低于房屋建設的實際成本。

杭州市拱墅區朝暉街道黨工委書記 李骃：他是我們62幢的居民，他原先的老房子建筑面積是69.05平方米，套內的建筑面積62.94平方米。我們按照新房的套內建筑面積不小于舊房的原則換算過來以后，預估新房得房率是80%。新房的預估面積建筑面積是79平方米，在我們設定的七個戶型當中，最接近的是81平方米的戶型。類似這種，在我們整個這個項目當中不選擇擴面的有60戶，最大限度地保障室內面積的權益了。

根據實際情況，這一戶所要支出的費用包含了重置費用以及2平方米的擴面費用，共計17萬多。與此同時，政府還會補貼舊房裝修費用以及房屋建設期間的每月租房費用。

浙江省住房和城鄉建設廳副廳長 姚昭暉：原有面積之內的核算相對是比較低的。另外一個實際上是從總體整體項目資金平衡的視角去測算了擴面價格，某種意義上是用擴面相對高的出資，來彌補低成本不擴面的居民的出資。把這項工作的啟動門檻盡可能降到最低，總體是要平衡的。

啟動門檻低，老百姓才有自主更新的意愿和動力，但是老舊小區里可能還有一些困難群眾，他們連啟動門檻都夠不到，這是否會影響自主更新的整體推進呢？

浙江省住房和城鄉建設廳副廳長 姚昭暉：我們政府其實還是要有所作為，特別是針對一些特別困難的家庭，我們還得采取措施去解決他們的難題，讓他們也能夠享受到我們發展的紅利。

老舊小區自主更新 更新的不只是房子

據了解，杭州浙工新村500多戶居民自籌資金從10多萬到百萬不等，共籌集約4.7億元。據測算，小區整體更新費用約5.3億元，不足部分由政府舊房改造、加裝電梯、未來社區等專項資金補齊，整體實現資金平衡。

說到錢，這里不得不提一個很關鍵的細節。浙工新村小區重建，多層變高層，同時又有擴面的需求，這樣一來樓房的容積率發生了改變，而容積率的提升就要補繳土地增容費，對于老百姓來說是否意味著又多了一筆費用呢？

近日，為了更好地推進老舊小區自主更新工作，浙江省住房和城鄉建設廳系統內召集了一次溝通會，大家就浙工新村的案例展開探討。

姚昭暉補充說道，2013年1月，國務院辦公廳轉發國家發展改革委、住房城鄉建設部制訂的《綠色建筑行動方案》，其中就提到了容積率獎勵政策。

浙江省住房和城鄉建設廳副廳長 姚昭暉：它里面就明確授權，有關部門可以制定容積率獎勵政策。因為是獎勵的，所以也就不需要再補繳土地的增容費。我們的老舊小區自主更新過程當中，一方面解決了老舊住宅建筑節能性能低下的問題，另外一方面也解決了民生的問題。所以從過程來看，綠色建筑行動方案的一些要求其實是全面都落實了。所以我們認為可以參照使用容積率獎勵政策，當然獎勵政策也不是無限的，不可以所有的都獎勵。

要有限度，這就意味著不能無限制地擴增面積和房屋套數。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長 虞曉芬：實際上還受到很多方面的因素的影響，比如說與周邊社區的關系，增加的住房對教育配套的要求也提高了，對地下排污管線的要求也提高了。空間資源的分配一定要講究公平性、公正性。

推進老舊小區自主更新需因地制宜

我國城市建設發展目前已逐步進入存量時代，如何推進新形勢下的城市更新改造是急需突破的難點問題。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長 虞曉芬：我們面臨越來越繁重的存量房維修更新的壓力。1990年以前建成的房子，浙江省的存量就有九千多萬平方米，有二十多萬幢。如果繼續走原來的模式，第一，走不下去，不可持續的；第二，房子的問題會日積月累，越來越突出。

雖然有了浙工新村這一試點案例，但在此次《指導意見》中也明確指出，各地要按照因地制宜、“一事一議”的原則，可結合地方實際開展多種形式和不同規模的自主更新項目。

浙江省住房和城鄉建設廳副廳長 姚昭暉：各地不同的城市條件不一樣，不同的小區條件也不一樣。群眾提出的需求都要統籌考慮，所以在當前來說還是屬于試點階段，處在探索階段。

中國人民大學國家發展研究院城市更新研究中心主任 秦虹：什么樣的政策制度有什么樣的結果，新的政策制度才有可能造成新的自主創新。從國家層面研究出臺相關政策文件和標準的規范，支持地方來探索老舊小區自主更新的模式。

來源：央視新聞