上海房產稅細則_上海房產稅新政策2021

2024年3月13日，上海統計局在官方網站發布了題為《2023年上海房地產市場綜述》的文章，其中提到了2023年全年上海新房的平均交易價格，意味著2024年的房產稅高低稅率檔次劃分線確定了。

2023年上海新建住宅銷售均價為45977元/平方米，房產稅高低稅率標準為新購住房是否超過上年新房成交均價的2倍，所以2024年的房產稅分界線就是91954元/平方米。

很多人看到這里可能已經搞糊涂了。不是說房地產稅還沒有征收嗎，怎么上海已經發布高低稅率分界線了？這屬于概念性的理解錯誤，上海征收的是房產稅，不是我們經常在網上討論的房地產稅，兩者有相同之處，也有很多不同的地方。

房產稅和房地產稅之間有一字之差，看著區別不大，實則是完全不同的兩個稅種。

房地產稅目前確實還沒有開始征收，連試點都沒有進行過，之前全國人大雖然已經即將授權國務院開展立法工作但后來就一直沒有新的消息了，究其原因與當下已經十分羸弱的房地產市場現狀有關。

房產稅于2011年在上海和重慶兩個城市試點運行了，全國就兩個城市對部分符合條件的住房征收房產稅。試點效果一般便沒有推廣至全國，相對而言上海版的住房房產稅稍微好點，具有房地產稅的雛形，所以市場上提到的住房房產稅主要指的是上海版本。

有多少上海人要繳納房產稅呢？

第一，試點是在2011年開始的，所以之前已經買了房的不納入征收范圍，畢竟新法一般是沒有溯及力的。

第二，2011年之后買的房只有符合以下兩個條件之一才需要繳納房產稅。

（1）非上海戶籍家庭只要買房就要繳納房產稅。

（2）上海戶籍家庭購買第二套住房且人均住宅面積超過60平米的部分繳納房產稅。

從中可以看出大部分人在上海買房后并不需要繳納房產稅，只有小部分人才滿足上面兩點中的一個，每年繳納房產稅。

對了，房產稅是每年都要繳納的，這一點與未來實施的房地產稅一樣，不像契稅、增值稅等稅種只有在買房的那一刻產生。想要不再繳納房產稅只能把房子賣了，所以房產稅也被歸納進了資產稅中。

要精確算出房產稅稅額就得先知道該稅種的計算公式。

房產稅=購房單價*應稅面積*70%*稅率

（1）購房單價很好理解，不多做解釋。

（2）稅率分為兩檔，分別是0.4%和0.6%，適用哪一檔稅率前面已經說過了，得看新購住房的單價，2024年的高低稅率標準為91954元/平方米。

（3）應稅面積前面已經介紹過了，每戶（上海戶籍）家庭有人均60平方米的免稅面積，總住宅面積扣除免稅面積即為應稅面積。

比如，張三夫婦有一個孩子，家庭規模為3口人，2024年4月以8萬元/平方米的單價購買了一套120平方米的新房，張三家庭原本就有一套90平方米的住房。

（1）購房單價為8萬元/平方米。

（2）單價低于91954元/平方米，執行低檔稅率，也就是0.4%。

（3）人均免稅面積為60平方米，三口之家合計免稅180平方米，張三夫婦兩套住房共210平方米，所以應稅面積為30平方米。

每年需要繳納的房產稅=8萬*30*70%*0.4%=6720元，房子是2024年4月買的，未滿一年，2024年按照9個月標準（5040元）繳納房產稅，2025年開始繳納全年的房產稅。

假如其它條件不變，新買的房子單價為10萬元/平方米，超過了高低稅率標準，那么稅率為0.6%。需要繳納的房產稅=10萬*30*70%*0.6%=12600元，比8萬元單價購房情況下的稅額高出不少。

有的朋友可能會認為買得起幾百萬元甚至上千萬元房子的家庭不在意幾千元至1萬多元的房產稅，但正如前面說過的那樣大家要考慮到房產稅不是一次性繳納的，年年都要支出，貸款還有還清的那天，房產稅則“相伴終生”，一旦未來收入下滑則會對家庭帶來一定的現金流出壓力。

當然，上?，F在執行的房產稅征收政策無論從收稅范圍還是稅額上來說確實不太具有“存在感”，這可能也是沒有推廣至全國的重要原因之一。

總的來說住房房產稅只能算是一個過渡政策，在為房地產稅的落地做鋪墊、做探索，未來中國是必然要開征房地產稅的，只不過是怎么征、怎么免、何時開征的問題，這些細節上的東西還在研究之中。

可以確定的是當房地產稅出臺后上海和重慶版本的住房房產稅會退出歷史舞臺、讓位于新主角，從某種程度上來說開征房地產稅對這兩個城市的影響相對其它城市要小一些，尤其是上海。

到底什么時候出臺房地產稅呢？這個問題我沒法回答，一個簡單的判斷原則是中國的房地產市場平穩后才可能開始試點，從當下政府對于樓市的態度轉變不難得出這一結論。

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