對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，土地使用稅雖然是一個(gè)小稅種，但是該稅種稅企爭(zhēng)議較多，典型的問(wèn)題主要集中在如何確定土地使用稅繳納的截止時(shí)間。因此，我們對(duì)土地使用稅納稅義務(wù)的相關(guān)政策進(jìn)行了梳理，希望對(duì)大家有所幫助。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地使用稅的納稅義務(wù)開(kāi)始確認(rèn)時(shí)間是比較明確的。有合同約定的，按合同約定交付土地時(shí)間的次月起開(kāi)始繳納；無(wú)合同約定的，按合同簽訂的次月起開(kāi)始繳納。具體政策依據(jù)參考如下：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地使用稅的納稅義務(wù)截止確認(rèn)時(shí)間是有爭(zhēng)議的。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅【2008】152號(hào)）第三條規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。”

針對(duì)“權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化”時(shí)間的理解，在實(shí)務(wù)中，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行口徑不一致，主要有商品房銷售合同備案時(shí)間、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明時(shí)間和房屋交付使用時(shí)間幾種情況，具體地方性政策規(guī)定如下：

綜上所述，實(shí)務(wù)中“權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化”采用較多的是以房屋實(shí)際交付時(shí)間為依據(jù)，這也比較符合財(cái)稅【2008】152號(hào)文件精神。我們建議：如果當(dāng)?shù)赜忻鞔_的政策，以當(dāng)?shù)卣邽闇?zhǔn)；如果當(dāng)?shù)責(zé)o明確政策，建議與主管稅務(wù)局溝通，以房屋實(shí)際交付時(shí)間作為土地使用稅繳納的截止時(shí)間。

很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)中都配建了地下車位、幼兒園、物業(yè)用房等，這些公共配套用地需要繳納土地使用稅嗎？實(shí)務(wù)中常有爭(zhēng)議，特分析如下：

地下車位、幼兒園、物業(yè)用房的性質(zhì)通常為項(xiàng)目公共配套，沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，可理解為產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目完工后會(huì)將這些公共配套一并移交給物業(yè)公司，這些公配的所有土地成本在核算時(shí)已經(jīng)分?jǐn)偟巾?xiàng)目的可售面積中，也就是說(shuō)，分?jǐn)偨o了購(gòu)房的每位業(yè)主，業(yè)主在繳納土地使用稅時(shí)就包含了應(yīng)分?jǐn)偟墓才涮淄恋孛娣e，如果這些公配再繳稅的話，就會(huì)出現(xiàn)重復(fù)繳納的情況。

所以，基于上述分析，我們認(rèn)為地下車位、幼兒園、物業(yè)用房這些公共配套用地?zé)o需繳納土地使用稅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)次月起，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際占用的土地面積繳納土地使用稅；當(dāng)逐步銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)逐月統(tǒng)計(jì)已交付和未交付部分面積，按照交付部分面積增加逐步減少土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)；當(dāng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部售出實(shí)際交付后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不再繳納開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用稅。

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