近期，一線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)頻頻在各地的產(chǎn)權(quán)交易所上架，其中不乏寫字樓、商業(yè)，甚至住宅項(xiàng)目，而出售的企業(yè)更是包括國(guó)企、民企。雖然轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目多，但是并購(gòu)熱度依舊低迷。

在高和資本地產(chǎn)科技基金合伙人李慧忠博士看來，對(duì)于當(dāng)前大宗資產(chǎn)收并購(gòu)市場(chǎng)來說，出手時(shí)機(jī)正確與否遠(yuǎn)勝于所謂的并購(gòu)技巧、談判策略，甚至包括資管能力。在市場(chǎng)下行的環(huán)境下，往往是買資產(chǎn)的好時(shí)機(jī)，而在類似2018年那樣的市場(chǎng)高點(diǎn)時(shí)期，往往適合賣資產(chǎn)。

北京項(xiàng)目屢現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓平臺(tái)

近日，一線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓平臺(tái)上。其中，5月12日晚，北京產(chǎn)權(quán)交易所上架北京招盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40%股權(quán)，底價(jià)為13.2億元，該公司由招商局地產(chǎn)（北京）有限公司100%持股。該公司在亦莊開發(fā)有璀璨時(shí)代項(xiàng)目。

同樣據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所消息，此前4月18日，北京恒城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“北京恒城地產(chǎn)”）擬對(duì)北京市通州東關(guān)一街2號(hào)院1號(hào)樓4B北京合景萬匯中心進(jìn)行招商，總價(jià)為14.85億元。北京恒城地產(chǎn)為合景泰富間接全資子公司。根據(jù)公告，該棟寫字樓地上可售建筑面積27006.66平方米，共18層，總套數(shù)101套，單套面積區(qū)間77–123平方米，參考價(jià)格為5.5萬元/平方米。據(jù)悉，早在2014年2月及4月，合景泰富連續(xù)拿下通州運(yùn)河核心區(qū)IX-05、IX-04地塊，這成為后來的北京通州合景國(guó)際金融廣場(chǎng)，業(yè)態(tài)包括甲級(jí)寫字樓、公寓、商業(yè)。

此外，4月17日，在深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所出現(xiàn)一則北京市通州區(qū)金地宋莊項(xiàng)目股權(quán)擬轉(zhuǎn)讓的招商公告，該項(xiàng)目由金地操盤，金地占股62%，出讓方占股38%，擬以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式對(duì)外出售該38%部分項(xiàng)目公司股權(quán)。項(xiàng)目已全盤開售，住宅取證價(jià)4.5萬元/平方米。

據(jù)悉，上述項(xiàng)目為金地北京壹街區(qū)項(xiàng)目，土地是金地于2021年5月以45.16億元摘得，開發(fā)商為北京金地通達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。據(jù)天眼查信息顯示，該項(xiàng)目占股38%的股東則為平安創(chuàng)科及平安不動(dòng)產(chǎn)。

此外，同在4月17日，深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛出北京永定門外大街辦公項(xiàng)目擬轉(zhuǎn)讓的招商公告，擬以資產(chǎn)預(yù)售方式對(duì)外出售。標(biāo)的資產(chǎn)正在報(bào)批報(bào)建進(jìn)程中，計(jì)劃2024年開工，2026年交付。

萬科轉(zhuǎn)讓地塊推進(jìn)“瘦身”

還值得關(guān)注的是，5月8日，深圳公共資源交易中心發(fā)布一宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓公告，萬科以掛牌方式公開轉(zhuǎn)讓T208-0053宗地的使用權(quán)、地上建筑物、附著物，起始價(jià)為22.35億元。該地塊位于深圳灣超級(jí)總部基地，是萬科在2017年12月份，以底價(jià)31.37億元購(gòu)得，土地總規(guī)定建筑面積不超過16.7萬平方米，地上規(guī)定建筑面積15.3萬平方米。

萬科方面表示，該地塊是公司在行業(yè)快速發(fā)展階段獲取的商業(yè)辦公項(xiàng)目，原計(jì)劃主要用于在深員工辦公使用。鑒于當(dāng)前行業(yè)形勢(shì)已發(fā)生重大變化，公司計(jì)劃不再建設(shè)該項(xiàng)目，因此擬對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓，減少非主業(yè)資產(chǎn)對(duì)資金的占用，聚焦資源做好、做強(qiáng)三大主業(yè)。公司堅(jiān)定看好深圳超總片區(qū)的發(fā)展，仍是該片區(qū)建設(shè)參與度最高的企業(yè)之一。

對(duì)于此次轉(zhuǎn)讓，萬科方面表示，此次掛牌轉(zhuǎn)讓該地塊，是公司堅(jiān)決推進(jìn)瘦身健體一攬子方案的落地舉措之一。據(jù)悉，在4月30日的股東大會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮強(qiáng)調(diào)堅(jiān)定“瘦身”，調(diào)整融資模式，降解風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，除三項(xiàng)主業(yè)外，將退出其他業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資；此外，堅(jiān)決大力度推進(jìn)商辦等大宗資產(chǎn)交易，計(jì)劃每年完成200億元。

今年以來，萬科積極推動(dòng)資產(chǎn)交易回籠資金，先是在1月份轉(zhuǎn)讓了深圳高新投6.16%的股權(quán)；隨后又在2月份，將上海七寶萬科廣場(chǎng)50%的權(quán)益以23.84億元的交易對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓給領(lǐng)展房產(chǎn)基金。

據(jù)克而瑞信息顯示，萬科正尋求出售旗下普洛斯21.4%股權(quán)，洽談對(duì)象包括廣東國(guó)資粵海控股和另一家天津國(guó)資，目前尚未達(dá)成協(xié)議。據(jù)資本市場(chǎng)消息，近日粵海控股已聘請(qǐng)顧問對(duì)普洛斯中國(guó)資產(chǎn)進(jìn)行初步盡職調(diào)查，這一潛在交易對(duì)該公司的估值可能在約500億元。2022年后物流市場(chǎng)承壓，高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)供應(yīng)增長(zhǎng)但需求不足，呈現(xiàn)空置率上行、租金下滑趨勢(shì)，倘若能以合適對(duì)價(jià)成功出售普洛斯，萬科可緩解資金壓力。

行業(yè)并購(gòu)熱度依舊低迷

事實(shí)上，近段時(shí)間也有部分物業(yè)順利找到新的買家。4月30日，眾安在線財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“眾安在線”）宣布，以14.37億元的總代價(jià)購(gòu)入上海外灘的兩處地標(biāo)性物業(yè)，賣方為上海洛克菲勒集團(tuán)外灘源綜合開發(fā)有限公司。這兩處物業(yè)位于上海中央商務(wù)區(qū)，因其地理位置和稀缺價(jià)值而受到關(guān)注。眾安在線表示，此次收購(gòu)將有助于公司在黃浦區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃布局，與上海市政府推動(dòng)的金融科技生態(tài)圈發(fā)展相協(xié)調(diào)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚。

此外，5月8日，富力地產(chǎn)公告顯示完成出售倫敦項(xiàng)目 涉資約62億港元。今年2月6日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其已與London One Limited（買方）訂立意向書，根據(jù)最終協(xié)議，其將轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司全部已發(fā)行股本及轉(zhuǎn)讓待售貸款。目標(biāo)公司主要資產(chǎn)是位于英國(guó)倫敦的兩座大樓River Tower及City Tower，這是富力2018年從萬達(dá)手中收購(gòu)的“倫敦ONE”項(xiàng)目。

富力地產(chǎn)表示，近年集團(tuán)已加快在中國(guó)及海外出售發(fā)展及投資物業(yè)的計(jì)劃，重新分配資金以解決金融負(fù)債及項(xiàng)目竣工問題。重大出售完成后，目標(biāo)集團(tuán)貸款將以買方提供或安排的資金全部及最終清償，董事會(huì)認(rèn)為出售事項(xiàng)將有助于減輕集團(tuán)的負(fù)債及利息負(fù)擔(dān)，從而改善集團(tuán)的整體財(cái)務(wù)狀況。

根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，4月份重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及13筆并購(gòu)交易，有6筆披露交易額，總交易額110.4億元，因去年同期低基數(shù)的影響，同比增長(zhǎng)20.6%。整體來看，當(dāng)前并購(gòu)熱度依舊低迷。

李慧忠表示，對(duì)于當(dāng)前大宗資產(chǎn)收并購(gòu)市場(chǎng)來說，出手時(shí)機(jī)正確與否遠(yuǎn)勝于所謂的并購(gòu)技巧、談判策略，甚至包括資管能力。在2018年，上海寫字樓市場(chǎng)最火熱的時(shí)候，一棟寫字樓出來以后，愿意提供蓋章版的收購(gòu)意向函的機(jī)構(gòu)不會(huì)少于5家，往往一個(gè)好資產(chǎn)有很多機(jī)構(gòu)去搶。

“在經(jīng)歷價(jià)格下調(diào)之后，2024年資產(chǎn)退出的價(jià)格僅僅相當(dāng)于2018年收購(gòu)高點(diǎn)的70%。”李慧忠表示，換句話說，在市場(chǎng)下行的環(huán)境下，往往是買資產(chǎn)的好時(shí)機(jī)，同樣在2018年市場(chǎng)高點(diǎn)的時(shí)候，往往適合賣資產(chǎn)。但往往在現(xiàn)實(shí)的情況中，低點(diǎn)的時(shí)候人們不敢出手，而在高點(diǎn)的時(shí)候哄搶，所以一個(gè)理性的并購(gòu)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該是在市場(chǎng)高點(diǎn)去做退出的動(dòng)作、在市場(chǎng)低點(diǎn)做收購(gòu)的動(dòng)作。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶