昌平房產-昌平房產交易大廳

順著北京6環來捋一圈。

啊~六環啊，六環~它比五環多一圈。

這一圈可不能等同于四環與三環。

南三環與四環最近的距離只有3公里左右。

五環到六環最短的距離也有20公里，但最長的距離要有35公里。

所以昌平、順義、通州、大興、亦莊、房山、門頭溝，這一圈也就是北京之前所講的“遠郊區縣”。

這七個區域各有不同特點，屬地客戶居多，交通便利的板塊還可以承載外溢人口。

當然最遠的是“懷密延平”，這四個區都屬于生態涵養區，說直白點，都是北京的綠色屏障，重點職責是做好生態保育，因此產業發展受限。

這四個區更多的是屬地客群，因為生態好，甚至可以成為“第二居所”。養老、度假都可以不出京。

① 昌平地塊-位置偏東

昌平這次出地不多，四宗地塊比較偏東，距離海淀還是有點遠了。

分別是：沙河高教園、北七家鎮、昌平創新基地、昌平新城東區（南邵）。

這四塊都不算是大熱門地塊，更多是為本地客戶提供的。沙河地塊容積率1.3會吸引到改善客戶。

② 順義地塊，選擇較多

順義也算是今年出地大戶了，8塊地相對比較集中。

兩宗地在高麗營，兩宗在在后沙峪，南彩鎮，幸福西街（勝利街道）、府前街地塊（仁和鎮）、順義新城各一塊。

有粉絲是不是發現順義出地不按規矩出牌??？

一會說組團，一會說街道，一會又叫鎮。小學生寫數學作業都要統一單位名稱，順義為啥不講規矩呢？

新城老城又是什么關系？

看八老師加工過的這張圖就能看看明白順義“組團”位置，以及新城與老城的位置關系。

順義普及一下小知道。

順義老鎮原來叫“順義鎮”，2002年時，撤鎮設街道，就以“勝利街道、光明街道、仁和街道”為順利成區。

鎮是行政劃分的名稱，而組團是為了經濟發展規劃，或對外招商使用的名稱。

順義新城是在老城已飽和，再無發展空間的情況下，又劃出一個新板塊。

順義老城和新城距離不遠，可承接老城外溢人口的需求，還將城市又帶入一個全新的層次發展。

順義這幾年賣地不少，發展也比較穩。不緊不慢的速度。

順義最大的優勢是有自己的產業，GDP在北京也是緊隨經開區。

總體來說，這8宗塊地都不算陌生，位置還不錯，大部分都臨近地鐵，粉絲們在順義買房的也有了更多選擇。

③ 通州，粉墨登場

就在4月28日，招商以23.2億元，現房銷售面積3.3萬㎡，競得北京市通州區梨園鎮東小馬土地一級開發項目FZX-0306-6009地塊。

現場撕殺很是激烈，觸及上限23.2億元后轉入競報現房銷售面積環節。33000平米達到上限面積，轉為現場搖號方式確定競得人，最終由招商成功競得。

最終樓面價約3.57萬元/平方米，溢價率15%。該地塊指導售價：6.2萬元/平米。以樓面價乘2算開發商盈虧來看的話，這塊地能保本就算不錯了。

通州上演的絕對是“哥雖不在江湖，但江湖卻有哥的傳說”。北京城市副中心從2015執行最嚴限購，至今尚未放松，但開發商對通州卻一直欲罷不能。

弄得好象得通州者得天下一般。

通州這次拿出7宗地塊，也比較集中。

這些區的相似度還是挺高的。

宋莊3宗、梨園、張家灣、永順鎮、文旅區各1宗。

宋莊鎮的地塊距離首開香溪郡還是挺近的。當年首開香溪郡剛剛開盤，就趕上限購令。設計得項目一下就憋住了，賣了好幾年，都是現房銷售了。

補償地塊離金地壹街區也是挺近的。

別墅區里的洋房現在有了可以握手的兄弟了。

④ 大興

大興的地塊也比較多，7宗地塊就比較分散了。

大興新城4宗，采育、榆垡、龐各莊各1宗。

在大興區擬供地項目推介會上，大興區政府對新城西片區的規劃進行的重點介紹：

3個地塊位于西片區的幾何中心，總用地面積8.3公頃，容積率均為1.6，建筑規模13.28萬平方米。

東側規劃有地鐵M19號線，10分鐘生活圈內現有北京建筑大學、北京體育職業學院。

南側為即將開工的西片區城市會客廳，包含劇場、養老驛站等生活配套服務設施。10分鐘生活圈內規劃有4處幼兒園、1處九年一貫制學校、1處中學、大體量的商業配套，

西側為高標準的公園體系。

采育未來的重點發展新能源智能汽車產業及體育休閑產業。

這兩個區域應該就是大興近年發展的重點方向。

所以這就帶出來了第三個，東壩地塊。

金盞國際合作服務區占地12平方公里，大概有一半面積在東壩轄區。

有人會說，這類規劃我見多了，第四使館區也喊了十年了，跟我買房有啥關系呢？

其實關系還是挺大的，這次金盞已經切實開干，第四使館區和第二個“三里屯”已經箭在弦上。

數了一下，包括中海、旭輝、金地、首開、金茂近兩年在金盞區域均有土地入賬。

華樾國際、中海首開拾光里等項目都做了純改善型的項目。

所以無論是政府還是開發商，都把未來的寶押在了這里。

買房人付出的，就是時間。

以新房等待的時間，換取未來的一城繁華。

⑤ 亦莊 解除雙限，能否有激情？

亦莊就三塊地，地塊不多。

1宗在臺湖，2宗在馬駒橋。

去年底，劃分經濟開發商的馬駒橋、臺湖的限購政策也終于松綁，不再跟隨城市副中心，而是哪屬經濟開發商。

原文是這樣：

劃歸北京經濟技術開發區管理的通州區臺湖、馬駒橋地區(約78平方公里)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)執行北京經濟技術開發區商品住房政策有關規定。

馬駒橋、臺湖一直給人“姥姥不疼，舅舅不愛”的感覺，解除限購后，開發商拿地的積極性可能會高一點。

此時就不得不提一下這次的1號地塊，也就是臺湖0032地塊。

這塊地從2022年10月、12月兩次預申請后，已經是第三次掛牌用地預申請。

流拍兩次也算是北京這塊“熱土”空先一景，絕不絕后，就不知道了。

前兩次都是因為沒有企業報名預申請，連正式掛牌出讓程序都沒有進入。

房企不敢拿地，與雙限有有很大關系。

這示地塊是臺湖解除雙限后，又一次登場。

還是那句話，讓我們一起拭目以待吧

⑥ 房山 重點看看地鐵盤

房山也是8宗地塊。房山一直是地多，房也多。老城后面是長陽，長陽后面是廣陽。

總之，想在房山置業的人可以下手了。想投資，買第二套房產的，盡量避開房山。

幾塊地和現在地鐵旁的幾個在售新盤價位差不多。

房山8宗地塊，有的離地鐵比較近，有的位置比較遠，地緣屬性更多一些。

有三宗地塊地段還不錯，都是地鐵邊上的，套均100平米計算也就是1000多套房。

1、距離良鄉大學城1公里的東羊莊地塊：掛牌起始價 14.07 億元，平均計容樓面單價 16280 元 / 平方米。預計售價3.5萬元/㎡。

2、北廣陽城 3 號地 ：掛牌起始價25.45億元，平均計容樓面單價20375元/平方米；預計售價3.8-4萬元/㎡。

3、長陽 06、07 棚改項目：掛牌起始價 8.88 億元，平均計容樓面單價 8600 元 / 平方米。預計售價3.8萬元/㎡。

房山目前成了純剛需上車首選考慮。八老師很多朋友都是，踩著時間節點在房山購置了首套住宅，當然要位置好，優質的產品。

自己奮斗多年，有了孩子，需要考慮上學或者置換的時候都離開了房山。

這也不失去一種策略，人生重在選擇。在正確的時間里做正確的事情。

后面的路就好走多了。

⑦ 門頭溝 生態好

門頭溝這幾年華麗轉身，從污染重災區成為生太涵養區。

之前的門頭溝以采礦為主，現在礦不采了，大家都旅游、買房了。

門頭溝4宗地塊，三宗位于新城、1宗位于老城。

老城這地塊也不在老城核心區，偏西北。

采空區，就是字面意義。

這個板塊在100多年前就建成了門頭溝煤礦。

長期的礦業開采，形成了深達100—400米的采空區。

5、60年代，因煤礦開采的需要，采空區內建設了大量簡易平房，日積月累形成了采空棚戶區。

采空棚戶區的房屋建筑面積達百余萬平方米，以低矮破舊平房為主，居住面積狹小，棚戶集中的區域人均建筑面積不足10平方米，特別是地下采空造成該區域地面地質結構不穩定，部分區域的建筑已經多處結構性破壞。

這個區域在2020年就開始了棚戶區改造計劃，政府推動拆遷，招標進行的一級開發。

新城的3宗地塊就不用多講了，在永定鎮新城，城市界面非常好，配套也在逐步升級。

(來源：八宅賦微信公眾號。感謝原作者，僅用于知識分享。)