說(shuō)交易知識(shí)之前，我們先明確以下幾個(gè)產(chǎn)權(quán)概念

使用權(quán)房

使用權(quán)房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱公房。該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家或集體，不過(guò)，這項(xiàng)使用權(quán)是從所有權(quán)分離出來(lái)的一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，允許使用權(quán)人（公房承租人）在一定范圍內(nèi)通過(guò)一定方式轉(zhuǎn)讓或交換房屋使用權(quán)，所獲收益扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后歸使用權(quán)人所有

這種房子在上海的老舊小區(qū)里還有，沒(méi)有房產(chǎn)證，只有使用權(quán)卡（對(duì)折的單頁(yè)卡）。在買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上一般看不到的，租賃市場(chǎng)上可以看到。卡上寫(xiě)的不是產(chǎn)權(quán)人，是承租人，其他基本信息，面積，朝向，地址等幾乎都是手寫(xiě)的。

不可售公房

不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋

售后公房

售后公房，即原來(lái)是租賃的公房通過(guò)房改后 ，出售給原承租人，這部分已經(jīng)出售的公房就叫售后公房。售后公房最大的特點(diǎn)是面積小、總價(jià)低。其實(shí)就是可售使用權(quán)房，可售公房，又稱房改房，有產(chǎn)證。

二手房

二手房是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的俗稱，包括商品房，允許上市的房改房，拆遷房，經(jīng)適房等。

一手房

一手房主要分期房和現(xiàn)房

期房的概念是開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房產(chǎn)證為止，這段時(shí)間里買(mǎi)賣(mài)的房產(chǎn)就叫期房，簽的合同是預(yù)售合同。

現(xiàn)房的概念是開(kāi)發(fā)商在取得房產(chǎn)證以后，出售的房產(chǎn)叫現(xiàn)房，簽的合同是出售（買(mǎi)賣(mài)）合同。

你如果買(mǎi)的是一手房，簽訂的是預(yù)售合同，你就知道開(kāi)放商房產(chǎn)證還沒(méi)有拿到。如果簽的時(shí)候出售合同，那說(shuō)明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)有產(chǎn)證了。最核心的區(qū)別就是1個(gè)房子沒(méi)造好，價(jià)格便宜點(diǎn)，有買(mǎi)到爛尾房的風(fēng)險(xiǎn)，1個(gè)房子已經(jīng)造好了，價(jià)格高點(diǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)小1點(diǎn)。

一手房還有個(gè)概念叫準(zhǔn)現(xiàn)房，準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。這種房產(chǎn)的性質(zhì)仍然屬于期房，簽訂的是預(yù)售合同。

沒(méi)有所謂的準(zhǔn)現(xiàn)房合同，一手房只有2種合同：預(yù)售合同（期房）和出售合同（現(xiàn)房）。

小知識(shí)：開(kāi)發(fā)商取得的產(chǎn)證叫大產(chǎn)證，只有在開(kāi)發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，通過(guò)建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、規(guī)劃竣工驗(yàn)收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、取得新建住宅交付使用許可證以后才能到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，才能取得房產(chǎn)證。所以買(mǎi)一手房最穩(wěn)妥的就是買(mǎi)現(xiàn)房，缺點(diǎn)也很明顯，價(jià)格就要比期房貴。

爛尾房

爛尾房是指由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，開(kāi)發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，直至最后資不抵債，全盤(pán)停滯的積壓樓宇，通常又被人稱為“鬼樓”。

造成爛尾的直接原因就是沒(méi)錢(qián)，主觀原因就是騙錢(qián)。無(wú)論是沒(méi)錢(qián)導(dǎo)致了爛尾，還是騙錢(qián)故意爛尾，最后受傷害最深的只有消費(fèi)者。所以期房這東西，能不買(mǎi)就別買(mǎi)，買(mǎi)到鬼樓，1輩子，1個(gè)家庭，說(shuō)不定1個(gè)家族就搭進(jìn)去了，不但沒(méi)房子住，還要還銀行貸款，人生毫無(wú)樂(lè)趣苦不堪言。

小知識(shí)：絕對(duì)不要買(mǎi)沒(méi)有商品房預(yù)售許可證的樓盤(pán)。

上海商品房預(yù)售許可證的查詢驗(yàn)證方法如下

打開(kāi)網(wǎng)址：http://fgj.sh.gov.cn/

其他地方可以在網(wǎng)上搜索，輸入“xx市住房住房保障和房產(chǎn)管理局”，具體在哪里要自己找一下，名稱都大同小異。

在房產(chǎn)交易處點(diǎn)擊進(jìn)入

點(diǎn)擊商品房預(yù)售許可證查詢

輸入你想要買(mǎi)的樓盤(pán)的名稱

一般情況下，售樓處都會(huì)在顯眼處掛著商品房預(yù)售許可證，沒(méi)有看到可以找現(xiàn)場(chǎng)工作人員索要，必須索要，主要關(guān)注的就是證上面的預(yù)售范圍，看看是不是包括了你要買(mǎi)的樓號(hào)，要看仔細(xì)了，你要買(mǎi)的房子如果不在商品房預(yù)售許可證上，那即便有，也是白搭。

（未完待續(xù)）