房產配置(房產配置效率)

當下，房住不炒的大前提下，怎么樣合理配置自己的房產，是當下每個人都曾經考慮過的問題，這個與從事的職業、家庭人口結構、工作環境都密切相關；下面我們從三口或者四口之家這樣的家庭來看家庭房產的配置。

首先考慮的是選擇的城市

當然城市的選擇以從事職業的住所為首要考慮因素，若在三四線城市工作，而且工作相對穩定的話，那么建議在工作場所地城市購買房產不能超過自用的套數，三四線自住的房產最好也兼顧投資，雖不敢保證有過高的收益，至少不要貶值。當然是選擇城市中心地帶的高檔樓盤，小區環境適合居家、交通便利、商業發達、醫療資源豐富、小孩教育方便。

那么商業用房和寫字樓物業三四線城市是沒有投資價值的。除非特別好的地段，但是仍然具有一定的持有風險。在城市的選擇上，購買房產在時下的中國唯有一二線城市。目前國內一二線城市有很多，這就要從城市的經濟、人口、政策、土地供應四個方面來分析。

經濟指標一直是衡量城市發展水平的重要指標，GDP上萬億，在我國更是一座城市硬實力的重要標志。根據國家統計局公布的2021年各大城市經濟排行，前20名城市無一例外都突破了一萬億，分別是上海、北京、深圳、廣州、重慶、蘇州、成都、杭州、武漢、南京、天津、青島、無錫、長沙、鄭州、佛山、濟南、合肥、福州。

人口流入越多的城市越有價值。70座城市中，真正做到了每年人口持續流入的城市只有20多座，除了北京和上海利用政策嚴控人口，人口增長比例比較高的一二線城市分別為深圳、廣州、成都、西安、鄭州、杭州、重慶、長沙、武漢、佛山、無錫、南京、南昌、廈門、惠州、蘇州、東莞、合肥。這些城市人口增長可觀。

去化周期越短，說明當前供應量小，房價有上漲的趨勢；反之，房價有下跌的趨勢。根據2022年2月份公布的數據，我國一二線城市去化周期從小到大排序為上海、合肥、南京、杭州、海口、濟南、長沙、成都、深圳、寧波、廣州。

要求增大土地供應的城市必定是有價值的。2021年2月，自然資源部明確，按照住宅用地分類調控文件，要求22個重點城市落實“兩集中”供地規則，這22個城市分別為北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫。

從以上幾個方面綜合來看，最具投資價值的城市，我們認為即：北京、上海、深圳、廣州、杭州、佛山、南京、武漢、珠海、長沙、鄭州、成都、重慶、合肥、無錫、三亞、青島、西安。因此，我們買房就要考慮以上幾個城市。

買房其次考慮的是配置房產的類型和數量

配置房產的業態，在國家目前現有政策的狀態下，房產稅遲早估計要開征，以住宅為主，商業為輔；所在城市，住宅的配置一般三口之家，以洋房或者大平層為主，其居住體驗感更佳；當然要考慮自己的經濟實力，其總套數不能超過兩套，可以在城市的核心位置，當然要具備地鐵和商業，大型的城市綜合體HOPSCA項目，大型的CLD項目，或者TOD項目。項目的地段是考量的首要因素，城市的核心地段永遠是首選因素，它代表城市社會配套，比如說商業、學區、地鐵等因素；其次項目的品質和規劃，小區規模、容積率、車位數、綠化率、外立面等等也是考量的重要因素，時下大規模的小區很少，最好選擇組團規模在１５萬平方米以上的，容積率不高于２.２；再次選擇的戶型，要考慮面積段和戶型，戶型在當下的流行趨勢下，最好是四室雙衛，當然三衛也是可以考慮的；面積段四室的按目前的設計，１４０平方米以上的戶型是可以滿足功能的需求了，所以在面積段的選擇上，第一套一套最好選擇１４０——１８０平方米之間，條件好的話可以大點；另外一套可以選擇１３０——１５０平方米的，可以安排孩子婚房或者具有一半居住一半投資屬性的，面積當然要考慮自己的經濟實力，戶型的選擇當然四室最好，實在不好選擇至少是三室兩衛戶型；

家庭資產的配置也可以考慮部分商業，當然是建議在一二線城市。三四線城市不建議購買。一二線城市的核心地段大型住宅區的底商，以及核心商務區的高端5A寫字樓，也是可以配置一部分的，面積最好在200——300平方米，這個面積段易于出租，當然要考慮投資回報率，租金回報在６－８％就可以考慮購買了。當然家庭不動產的投資涉及的問題很多，筆者認為房產投資不能超出家庭總資產的７０％，超過了這條家庭資產的紅線，可能或許帶來一定的風險。

再次，開發商的實力很重要

開發商的實力直接關系到前期的規劃落實和房屋的竣工，更有甚者直接關系到后期物業。很多公司因為資金問題都出現了暴雷問題，導致出現交房問題，以及偷工減料的問題。所以在考量樓盤要綜合考量開發商的實力，最好選擇信譽好沒有負面影響的開發商。

上述我們只是簡單論述選家庭房產配置的一般邏輯，以后我們會逐一討論。

2022.11.24劉德斌