上海房產發展-2020上海房地產市場將如何發展
我們之前在全網率先提出過一些比較“非主流”的觀點：
比如上海樓市的四分天下，比如上海遠郊的土地沒有稀缺性，比如上海市區的城市邊界已經打破環線限制。
而這些觀點產生變化的核心原因就是：
上海城市化的模型現在已經發生了變化，不能用過去的增量視角來看待上海的城市化發展方向。
01
常見的城市化模型其實就兩個，一個是攤大餅，另一個就是建衛星城。
從專業的城市規劃學角度來講，這倆模型是離心城市化過程中的兩個不同的方向：
外延型城市化（攤大餅）：
城市的離心擴展，一直保持與建成區接壤，連續漸次地向外推進，這種擴展方式外延式城市化。
飛地型城市化（衛星城）：
城市化的推進過程中，出現了空間上與建成區斷開，職能上與中心城市保持聯系的城市擴展方式。
上海過去的城市發展模型，并不像北京分環線一般攤的那么純粹，基本處于一個飛地+外延混合發展的模式。
比如建國后五十年代的規劃思路就是在傳統市區之外的郊區中畫了一個又一個圈，建設工廠+工人新村。
這些片區是一個個獨立的小組團，和市區存在物理斷層（農田和荒地）。
在當年私家車和地鐵尚未普及的年代，大部分市民只能通過公交車連接，對于當時的市區來講就是衛星城。
改革開放后的現代化建設，也基本是這個思路。
比如80年代建設漕河涇、康健、虹橋經開區，九十年的古北、靜安新城、莘莊、五角場、萬里；
包括浦東的兩橋一嘴+張江，對于市區來說都算個飛地，可以視作一個小衛星城了。
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02
當然，既然都是飛地，為什么又說是攤大餅呢？
是因為這些飛地從規劃之初的定位就是向心發展服務于市區的。
只是從開發模式上并沒有直接貼著城市邊緣往外建，而是先做了一個又一個小的獨立規劃，后面再逐漸把他們連起來，最終和市區相連形成新的一層大餅。
90年代后已經做了內外環、軌交的規劃的基礎下，這些片區規劃的時候，其實就已經有了各自的定位：
你是居住區，我是副中心，他是產業園區，各司其職。
隨后就是通過新建公路、地鐵、公共配套，串聯起這些小片區更好的連接市區。
這種規劃模式優勢非常明顯，可以一定程度上可以解決傳統攤大餅模型中的弊端。
傳統的攤大餅模型是直接在城市外圍做外延規劃，但是就很容易“只看眼前”，造成規劃過于局限。
比如當年把武寧長壽這種普陀最好的地段規劃了住宅區，本質上就是當年規劃做的不夠宏大，只把武寧長壽作為了老靜安的外溢板塊。
提前外置做飛地規劃，就會有效避免這種用錯好料子的情況。
而且，先建小片區后連線，就能通過合理規劃解決交通擁堵、公共資源分布不均的問題，防止規劃錯亂。
而對應的獨立規劃出來的小衛星城板塊們，在整體的一層又一層大餅中，也成為了對應那層大餅的區域中心，起到了C位效應。
這種規劃模型比較典型的就是田林板塊，田林的商品房都集中在板塊的一側，圍繞著內環高架一圈。
這片地方當年就是田林新村和徐家匯板塊之間的空白地帶，很典型的就屬于后期溜縫建設的作品。
上海有兩百多個板塊，分化十分復雜
貴的地方太便宜，便宜的地方太貴
幾乎每個板塊我們都有詳細評測文章
徐家匯、田林等板塊的評測請聯系我領?。?！
03
讀懂了上海之前這個城市化模型，你大概就懂了，為什么之前的時代，買房買規劃是對的。
當時做的一個個規劃，對應的一片片飛地，其實都是作為未來市區邊界外拓的錨點。
待到和市區中間的空白全部填滿，這個飛地成為新的區域中心，最終還是成為市區的一部分。
飛地模型的困難就在于，其建設成本遠遠高于攤大餅模型下，直接共用市區配套建設的外延片區。
做一片新規劃要投入大量的資金資源來做公共配套、產業配置，單獨只看這個片區自己，其實未必是能夠營收平衡的。
上海之前的開發邏輯其實是混合了二者的優勢，背后跟著的是把這一片劃入市區的宏偉藍圖。
因此，如果當年你買在這些片區，其實買的是那層大餅整體未來幾十年的投入和產出，自然一買一個準。
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04
如果上海繼續按照以上的發展模型發展，其實還是可以“買房看規劃”。
但是問題就在于，這個模型雖然是創新版的飛地+攤大餅，本質還是攤大餅。
攤大餅的模型發展到一定程度，就一定會遇到一個棘手的問題：
越往外攤，同心圓的邊界就越大，填滿這層所需的資源就是幾何倍的增加。
局限這個模型的要素其實就是兩個字：資源。
而如今最大的問題，就是資源不夠了。
過去30年，上海這個大餅已經攤的足夠大，像西南片區的市區邊界已經跨越了外環到了七寶莘莊。
這個格局得益于90年代到2010這個人口高速導入的周期內完成的快速城市化。
上海的人口在2015年之后幾乎就已經穩定在2500萬左右，人口的高增量時代結束了，對應的大餅外拓模型其實就基本宣告結束了。
大家心里也清楚，像美蘭湖這些地方，即便是畫出來圖紙，也很難按照原來的思路把他最終內化為大餅上的一環。
因此，其實從大概十年前前開始，上海的城市化模型就發生了全面的轉向。
從原來的飛地+外延，變成了真正意義上的市區+外部衛星城。
05
如今，上海市區已經基本初步宣布建成。
未來僅可能在少部分外圍進行拓展，大部分還是在大餅內部的城市更新。
而郊區的衛星城，加上遠郊一個又一個地鐵沿線小組團，本質功能其實只有一個，給市中心的城市更新騰地方，容納市區外溢的剛需群體。
除了部分劃近主城的地段分到了不少產業規劃，可能還有些融入市區的可能性；其他部分一定程度上已經不算上海了，市區的資源也不像當年一般能夠溢出過去。
從房價表現上來說，其走的就不該是和上海市區同一套價格體系。
這也就是為什么大部分刺激zc都集中在外環外， 讀懂上文你就懂了。
這其實不難理解，和世界上其他大都市都是類似的，郊區衛星城并不是什么產業高地，都是在原有的鄉鎮基礎上發展出來的居住組團。
而其作用也只有一個，就是容納市區外溢的剛需人口。
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結語
可以說，未來上海買房也是分兩層的。
買上海市區，就看市區的大餅如何攤，里面怎么改，外面怎么拓。
因此，我們一直說大家一定要關注城市更新，這會重塑市區的價值梯隊。
當然即便是市區這張大餅內部，也并非所有的房子都穩賺不賠，尤其是那些沒有搶占“稀缺資源”的老破小們。
這個點位很好理解，市區也需要打工人，也需要住所，因此世界上任何一個大都市的市區都有貧民窟。
當然上海的公共資源很健全，不會像國外居住條件差到那么極端，但是總體定位差異并不大。
而如果你買郊區，如果按照十幾年前，買郊區規劃的那個思路，大概率會買到真正的衛星城上，很難再吃到紅利。
關于遠郊土地的價值論述，我們很久之前寫過專題，本文篇幅有限，感興趣的朋友可以聯系小助理領取對應文章。
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