二手房產糾紛—二手房產糾紛問題

“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”。房屋不僅是物理意義上的住所，還是心靈的港灣，當“港灣”出現了問題，生活又豈能安寧？2019年，王先生夫婦二人在北京購買了一套精裝二手房作為婚房，沒想到剛搬進去不久就發現房屋衛生間存在漏水問題。夫婦二人于是將房屋出賣人劉女士訴至法院，要求賠償衛生間維修費用1.8萬元、在外租房費用6萬元。海淀法院經審理，調解解決了本案糾紛。

案情簡介

原告王先生夫婦訴稱，2019年底其從劉女士處購買一套位于五層的精裝房，原計劃拎包入住。合同約定2020年1月20日劉女士交付房屋，但因為疫情直到2020年4月才入住。入住后，其發現該房屋衛生間存在漏水情況，且經與樓下鄰居了解，該漏水情況在購房前就已長期存在。因解決漏水問題需要對衛生間進行重新裝修，其直至2020年6月份才最終正式入住該房屋，期間一直在外租房居住。其認為，該漏水問題屬于房屋瑕疵，劉女士作為出賣人在交易過程中理應如實告知，其故意隱瞞的行為已違反了合同約定，故應當賠償其相應損失。

被告劉女士辯稱，不同意王先生夫婦的全部訴訟請求。其于2017年購買涉案房屋后一直用于出租，直至2019年出售給原告。其占有房屋期間，沒有物業、鄰居反映過漏水情況，故漏水問題不是我造成的。

法院審理

在本案審理過程中，法官通過詢問和調查充分了解了案件情況。起初劉女士態度堅決，不認可交房前就存在漏水問題。后法官當庭撥打物業公司電話，工作人員表示維修師傅確認涉案房屋自2017年起就存在漏水情形，原告也當庭出示了物業維修記錄。劉女士這才認識到漏水問題在賣房前就已存在。后，法官耐心向雙方釋法明理，告知雙方在疫情給生活造成了不便的情況下，雙方要相互諒解、多加包容，在恪守約定的基礎上各自讓步，爭取理性妥善解決糾紛。

經過法官勸說，劉女士表示愿意按照合同約定，積極履行因房屋漏水產生的相關責任，原告夫婦也逐漸放下芥蒂，不再主張過高的租房損失。最終，劉女士當庭支付了補償金，雙方握手言和，通過和解方式解決了本案糾紛。

法官說法

一、購房人能否以房屋漏水為由主張解除合同？

民法典第六百一十條規定，因標的物不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。在二手房買賣中，因交易房屋老舊失修，房屋頂部、墻面、室內管道或地面可能存在滲水或漏水現象。但上述瑕疵往往可以通過維修的方式進行補救，故該種質量問題一般不會影響購房人對房屋的使用或導致購房目的不能實現，不構成根本違約，并非合同解除的法定事由。

但若房屋漏水的嚴重程度已導致房屋主體結構質量不合格等情形，致使合同目的無法實現；或者合同明確約定了購房者有權以此為由拒絕接收房屋并解除合同的，則購房人有權以此為由主張解除合同。

二、若房屋存在漏水問題，責任由誰承擔？

民法典第六百一十七條規定：“出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依據本法第五百八十二條至第五百八十四條的規定請求承擔違約責任?！?第五百八十二條規定：“履行不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責任?！?/p>

根據上述約定，如果房屋發生漏水問題，購房人有權依據合同約定或者法律規定請求賣房人進行維修或者承擔維修費用、賠償損失。一般而言，賣房人應當在交付房屋之前自行完成修復；如賣房人未予修復，購房人在房屋交付后自行維修的，賣房人應當承擔全部維修費用。因維修房屋影響購房人使用房屋的，賣房人還應當賠償買受人因此所遭受的實際損失。合同對違約責任另有約定的，還應從其約定。

據此，法官提示房屋買賣的交易雙方，為避免因房屋漏水問題導致交易過程受阻或者事后維權成本增高，在訂立房屋買賣合同以及交易完成后務必注意以下幾點：

第一、選購房屋時謹慎查驗。

購房是許多人一生中最大的一筆支出，故務必謹慎對待，切忌沖動消費。二手房由于交房時間早、防水設施老化現象嚴重，通常會存在漏水問題，頂層房屋尤甚。故購房者在選購二手房時應當對該問題以及由此可能產生的維修成本及房屋貶值損失有所預見，并在看房時通過查看水管及墻壁有無滲漏水痕跡、前往物業查詢有無鄰居投訴記錄等方式辨別交易標的是否存在漏水現象，并留存證據。如發現漏水現象，在確定漏水問題已得到有效解決后再與賣房人完成物業交接和收房，甚至需要考慮是否繼續交易。

第二、簽訂合同時盡可能明確各自的權利義務。

明晰的權利義務約定是避免糾紛產生的第一道防線。為防止日后相互推諉扯皮，房屋買賣雙方可以在合同中約定漏水違約責任條款，明確風險轉移時間點、賣房人的漏水維修義務以及不履行維修義務時的違約損害賠償責任等。當然，也可通過預判房屋修繕費用，在總房款里留存適當物業交割保證金的方式，來避免自身可能遭遇的風險和損失。

第三、發生漏水后及時維修，避免損失擴大。

交房后買房人如發現房屋出現漏水現象，應當積極配合物業進行試水打壓，找出漏水原因。如可以確定系交房前就已經存在的問題，則聯系賣房人進行修復；但買賣雙方若暫時無法協商一致，為避免損失擴大甚至引發鄰里糾紛，購房人應盡快自行維修，留存維修支出憑證及相關損失等證據，后續可一并向賣房人主張賠償。